公寓套房風險高，銀行放款先知曉

財政部金融聯徵中心公布今年第三季最新貸款資料，在建物類別的平均核貸成數上，以套房66.26%為最低，電梯大廈的70.19%為最高，但如果和2009年第三季相比，核貸成數減幅最大的為公寓類型，減幅達6.84個百分點。在平均利率上，由於央行在近年多次調降利率，影響所及也使得平均利率低於2%，但其中套房貸款利率依舊最高，達1.91%，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，除大環境影響外，個案狀況也是影響銀行放貸的重要因素，在09年前後，都更話題持續發燒，在看好都更前景與土地價值的狀態下，放貸寬鬆不少，惟其後都更表現不如想像，自然影響其價值。

核貸成數不大妙，公寓套房都說糟
綜觀今年第三季與09年同期狀況，可以發現在平均核貸成數的消長，在貸款成數上，公寓核貸成數從75.79%縮至68.95%，下降的6.84個百分點，緊追在後的套房，除核貸成數從71.20%縮至66.26%外，其核貸成數也是最低，反觀過去銀行沒那麼喜歡的特殊產品，如樓中樓、別墅、透天或是其他類的標的，貸款成數均上調，徐佳馨認為，除實價登錄上路後，特殊類型標的參考價讓銀行放心放款外，這類特殊標的的買方在財務上多不俗，應是讓銀行貸款成數放寬的重要因素，反觀公寓與套房，在房市下行下，風險自然提高，加上貸款人條件，種種都是讓核貸成數呈現緊縮的重要因素。

另一個值得注意的亮點是，平均利率部分因央行調降利率，呈現全面下調狀態，其中別墅降幅最大，且和電梯大廈同列最低利率水平，就利率來說，仍以套房為最高，達1.91%。徐佳馨分析，由此仍可觀察出銀行認為套房風險高的概念依舊不變，因此即便調降，利率仍高於其他類型；但在別墅與電梯大樓部分，由於銀行認為這類貸款人經濟狀況較佳，標的條件也好，自然願意手下留情。

政策吹春風，都更能再生?
大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，雖然新政府積極推動都更，不過在目前房價面臨修正，都更又無亮眼實績的狀態下，買進公寓等待翻身似乎沒有那麼划算，購屋人進場時得多加考慮。除此之外，若擔心銀行貸款成數不足，除可以多問多比較，也可以透過房仲業者配合的銀行，尋求較佳的貸款條件。