法律艾注意／七個要點 快速了解違章建築

七個要點 快速了解違章建築
台灣房價居高不下，民眾對於如何增加房屋的使用面積可是想盡了辦法，舉凡頂樓加蓋、陽台外推等等方式，在台灣是屢見不鮮，結果就是「違章建築」成為了台灣住宅的特殊景觀。所以在買屋之前，勢必要對違章建築有一定了解，避免吃虧上當。


一、何謂「違章建築」？
一般而言，未請領「建築執照」即擅自動工興建的建築物，一般稱之為「違章建築」。

※違章建築處理辦法第２條：「本辦法所稱之違章建築，為建築法適用地區內，依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築，而擅自建築之建築物。」


二、違章建築是否有所有權？
雖然違章建築難以於地政機關登記，但其起造人仍原始取得其所有權，故違章建築仍有其所有權人。


三、違章建築是否可以移轉所有權？
如違章建築屬於從物，例如陽台外推、室內增建或夾層之類無法獨立使用的部分，通常與主建物之所有權一同移轉。

但某些違章建築，屬於完全的獨立個體，常見的像是未申請建照即建築之房屋，此類房屋甚至可以聲請門牌，但其本質上仍屬於違建。而依我國法令，不動產之移轉係登記生效，此類違章建築是無法移轉所有權的，最多僅有事實上的處分。

但為何仍常有聽聞購買此類違章建築之事，其實此類違章建築的買賣通常只有以讓渡書移轉使用權，再嚴謹些的也不過辦理個稅籍移轉。在法院實務上，對此類移轉仍未有固定之見解，購買此類物件仍需要自承風險。


四、違章建築是否需要繳交房屋稅等各式稅費？移轉時是否亦須繳稅？
違章建築並非合法，故民眾多認為違章建築沒有稅費的問題，實則不然，違章建築仍需繳交稅費。

依房屋稅條例第四條規定：「房屋稅向房屋所有人徵收之。…未辦建物所有權第一次登記且所有人不明之房屋，其房屋稅向使用執照所載起造人徵收之；無使用執照者，向建造執照所載起造人徵收之；無建造執照者，向現住人或管理人徵收之。」

由此觀之，違章建築當然有房屋稅之適用，只是繳交的對象有所差異。而違章建築除應依法繳納房屋稅外，如有買賣等移轉行為，仍應依規定申報繳納契稅。


五、只要正常繳交房屋稅，即可合法的取得該違章建築的所有權或違章建築就地合法？
實際上這是完全錯誤的觀念，繳交房屋稅等僅僅是因為稅法規定而履行繳稅之義務，不但無法取得違章建築之所有權，亦無法使違章建築就地合法，自然也不會因為繳交了房屋稅而可避免違章建築受拆除之命運。


六、「舊違建不會被拆，新違建才會被拆。」這種說法是正確的觀念嗎？
這說法肯定是錯誤的，只要是違章建築，都有被拆除的風險存在。而所謂的新舊違建，只是「即報即拆」與「緩拆」的差別。以台北市為例，民國83年12月31日之前的為「既存違建」，之後的即為新違建，新違建的處理方式為即報即拆，而既存違建的處理方式為「緩拆」而非「不拆」，只是一種緩處理，若民眾檢舉或有影響消防安全等，一樣須面臨被拆除的命運。


七、消費者買賣有違章建築之物件應注意之事項。
1.違章建築就是不合法，隨時有被拆除的風險，如果沒有此種認知，避免此類爭議物件。

2.購買此類物件，須在契約內載明購買及使用之範圍、方式等。而該違建是否曾有報拆紀錄，是判斷此違建風險高低的標準之一，如曾有報拆紀錄又離買賣時點相當接近，則承買此物件之風險自然就提高許多。

3.違章建築通常無土地之部分，故其價格與一般建築物皆有明顯差距，要避免不肖仲介以使用面積等混淆字眼誤導消費者提高價格。

4.部分違建如頂樓加蓋等，涉及整棟住戶之權益，購買前請先確定該棟住戶之意向。

在政府機關對違章建築之處理因人力短缺難有作為下，民眾購屋時要清楚是否買到違建，買到違建該如何處理，欲購買含有違建之物件該如何保障自己？尋求有口碑、品質優良的不動產經紀業服務替民眾處理此類複雜的案件，不失為一個好選擇。