【住商生活情報特別企劃】如何避免房地合一申報錯誤，造成高額罰金？

頻繁稅改下的保身之道

近期台北國稅局公布一個房地合一申報錯誤個案，讓業界相當震撼。

根據報載，某民眾在2016年10月，斥資 1.2 億元購買大安區預售屋，並在2019 年10月取得房屋與土地所有權，再於2022年1月10日以 1.3 億元出售。該民眾計算持有期間從預售簽約到出售，總計共5年3個月，以20%稅率計算稅額194萬元。

不料國稅局受理後，發現該納稅義務人持有期間應根據2.0新制，從新成屋所有權移轉登記日起算，以至於該屋持有時間瞬間縮短為2年多，也因此得採35%稅率，計算後應納稅額為339.5萬元，尚須補繳 145.5萬元，所幸國稅局認為該民眾不熟悉新制，僅要求補齊應納稅額，沒有額外開罰。

稅改動態多關注 減少罰則困擾

這種狀況也不會是個案，特別是2016年之後購買預售屋，持有到成屋再準備轉手的民眾，最容易遇到。

該案例除了提醒民眾要注意時間之外，在最近這些案例中可以發現，稅改速度太快，許多民眾一疏忽就踩中地雷。如何明哲保身？從近年案例中約可歸納出三種最容易成為被查稅對象的樣態；分別是高價，短期頻繁交易以及特殊交易。

簡而言之，高價對象包括符合豪宅總價標準的物件，或是寫下區域新高行情的個案；除此之外，持有預售屋出售，或是在五年內轉售，抑或是納稅義務人近年頻繁交易不動產，都可能成為鎖定目標；同時，繼承、贈與取得者因為數量少，且常發生漏報情事，也容易成為鎖定對象。如果想要避免不必要的困擾，交易上最好先諮詢經紀人或是代書，並且預先規劃稅費等支出，同時因應交易所產生的單據、發票等交易資料都要先行保存，以備不時之需。

政策定調下 預先規劃謹慎交易

整體來說，政府為了避免房市過熱所進行的調控範圍，會從緊縮銀根與增加負擔著手，前者包括降低貸款成數、調高利率，讓投機者在進場時無法以低廉資金進行槓桿，以墊高進場門檻；後者透過增加地價稅、房屋稅等持有稅、綜合所得稅、土地增值稅、房地合一稅等移轉稅來降低投機獲利，減少投機意願，再加上積極查稅，使得投機份子沒有僥倖，也有助於房市不要太早消耗動能，也讓市場更趨正常化。

這幾年經歷多次打房，雖說效果不彰，可是打久了，也會傷筋動骨，身處其中無論是業者或是買賣雙方，最終也得認知，目前輿論氛圍下，政策調控因為政府具有主導權，將是日後打房主旋律，無論是稅改或是緊縮銀根，想在房地產中安身立命，除了選對區域、不與政策對作之外，也只有準備充足自備款、以自用為出發點，規劃六年以上長期持有的購屋人，能夠在這場漫長的打房調整中，最後收穫甜美的果實。