股災後房市怎麼走?一張表看股房連動密碼

發稿日期：2022.11.11

多數股災後房市都回神，救市才是房市流量密碼

今年各方利空消息衝擊台股，許多民眾認為將進一步影響房市，房仲業者統計內政部買賣移轉資料以來，9次股災當年與其前後年買賣移轉量後發現，1995年中共試射飛彈、SARS、2008年金融海嘯、美中貿易戰及COVID-19這5次股災後一年的買賣移轉棟數增加，但其它4次股災後交易呈現減少，顯示股災與房市成交量並不一定正相關。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析，股災之後若搭配政策利多，帶動資金動能，如SARS及COVID-19發生後股市僅短期震盪，政府推動施策促進經濟，進而刺激房市交易升高，但若景氣低迷時期長，投資人信心不足，則隔年房市表現低落。

政策驅動信心，經濟帶動基本面

觀察9次股災中，過半數隔年房市交易量提高，且天災發生後不僅衝擊性小，反倒讓房市成交量攀高，如最近一次為2020年COVID-19衝擊市場，當年度全年買賣移轉棟數32.6萬棟，次年棟數增加至34.8萬棟，創下8年新高紀錄，郎美囡指出，COVID-19侵襲台灣，央行立刻降息1碼，財務槓桿有操作空間，且美國無限QE(量化寬鬆)，導致市場熱錢豐沛，大量資金投入股市及房市，此外，如2003年SARS當時土增稅減半徵收刺激不動產交易，故SARS次年買賣移轉棟數高達41.8萬棟，可見政策及主要國家經濟策略影響至深，2018年美中貿易戰後讓台商及大量資金回流台灣，也帶動不動產市場的發展。

然而，若如1997年亞洲金融風暴與2000年網路泡沫，造成長時間的經濟傷害，股票市值大量蒸發，投資人受創慘烈，加上當時平均房貸利率超過6%，房市表現便難以期待。至於2015年中國股災隔年(2016)買賣移轉棟數僅24.5萬棟，創下歷史低點，則是因房地合一所得稅初上路，重挫房市信心，交易量急速緊縮，不過隔年因諸多區域房價盤整吸引買方回籠，當時並無打房新政，加上資金動能強勁，不動產市場立即谷底回升。

股災後入市，房產注意流動與本質

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為，股災總是財富重分配的時機，有些民眾認為股市重挫可間接衝擊房市，期待搶進房市低點，不過房地產因為變現速度慢，流動性差，往往反應較慢，現階段市場上個別反應也比整體反應明顯，買房除了看大環境外，也要多注意個案環境與條件，才能在危機入市時買到真正具有優勢的好屋，當景氣循環後才能充分獲利。

台灣歷次股災之房市表現

發生年		1995	1997	2000
原因		中共試射飛彈	亞洲金融風暴	網路泡沫化
期間		1995/1/5	1997/8/26	2000/2/5
		1995/8/14	1999/2/5	2001/9/20
大盤高點		7,051	10,116	10,202
大盤低點		4,503	5,474	3,446
大盤高低差		-36.10%	-45.90%	-66.20%
房貸利率		9.18%	8.43%	6.81%
買賣移轉棟數	前一年	46.4萬棟	50.8萬棟	38.5萬棟
	當年	49.1萬棟	46.6萬棟	32.1萬棟
	後一年	50.8萬棟	32.1萬棟	32.0萬棟
發生年		2003	2008	2011
原因		SARS	金融海嘯	美債危機
期間		2003/4/18	2008/5/19	2011/8/1
		2003/4/28	2008/11/24	2011/12/19
大盤高點		4,633	9,295	8,707
大盤低點		4,044	4,081	6,609
大盤高低差		-12.70%	-56.00%	-24.10%
房貸利率		3.03%	2.77%	1.88%
買賣移轉棟數	前一年	32.0萬棟	41.4萬棟	40.6萬棟
	當年	34.9萬棟	37.9萬棟	36.1萬棟
	後一年	41.8萬棟	38.8萬棟	32.8萬棟
發生年		2015	2018	2020
原因		中國股災	美中貿易戰	COVID-19
期間		2015/4/28	2018/10/2	2020/3/5
		2015/8/24	2018/10/26	2020/3/19
大盤高點		10,014	11,064	11,525
大盤低點		7,203	9,400	8,523
大盤高低差		-28.10%	-15.00%	-26.00%
房貸利率		1.97%	1.86%	1.60%
買賣移轉棟數	前一年	32.0萬棟	26.6萬棟	30.0萬棟
	當年	29.2萬棟	27.7萬棟	32.6萬棟
	後一年	24.5萬棟	30.0萬棟	34.8萬棟

資料來源：內政部、證交所、住商機構企研室整理