不動產說明書怎麼看？買房斡旋前，推薦必知的5大注意事項！

你知道什麼是「不動產說明書」嗎？知道不動產說明書怎麼看嗎？推薦在買房斡旋前，也要知道這5大必知的注意事項！內政部有規定，不動產於交易前應進行產權調查並登載不動產說明書，讓買賣雙方充分了解物件資訊。因此，房仲為買方需求，提供不動產說明書，那以下就也跟著小編，一起進入今天的不動產說明書主題。

不動產說明書是什麼？

所謂的「不動產說明書」就是做不動產的產權調查，把房子全面性地確認過一遍，再作成的書面結果。概念為一份全方位視角的的房子履歷表，以書面資料呈現。

不動產說明書的重要性：

１.提醒購屋者一些沒看到，或是可能被忽略，但卻是非常重要的購屋資訊。
２.把不動產物件大小事都記錄進去，讓購屋者可一目瞭然這間房子的客觀條件。
３.由房仲業者製作，並經過賣方簽章，當買賣雙方準備要簽訂買賣契約書的時候，房仲將不動產說明書交付買方，買方在上簽章，這份「不動產說明書」就被視為買賣契約書的一部分，若發生糾紛時，即可保障權益。

如何看不動產說明書？

不動產說明書內容：一份完整的「不動產說明書」，主要包括了以下內容:

1. 建築改良物(以下簡稱建物)

• 物標示、權利範圍及用途(主要將登記簿、地籍圖、建物平面圖及建物標示圖的內容，整理於其中。)
• 建物所有權人或他項權利人
• 建物型態與現況格局(屬於大樓、華廈、公寓、套房或透天)
• 建物權利種類及其登記狀態
• 建物目前管理與使用情況(查明有無分管協議、被占用、非法使用、夾層、約定共有、或約定專用)
• 建物瑕疵情形(查明有無漏水、違建、因火災地震所造成損害或危險、樑柱明顯裂痕
• 停車位記載情形(停車位的類型及編號)

2. 基地

• 基地標示
• 基地所有權人或他項權利人
• 基地權利種類及其登記狀態(查明有無設定抵押、或限制登記)
• 基地目前管理與使用情況(確認有無分管協議)
• 基地使用管制內容(確認使用分區、建蔽率、容積率、或禁限建地區)

3. 重要交易條件

• 交易種類
• 交易價金
• 付款方式
• 應納稅費項目、規費項目及負擔方式
• 賣方是否有附加之設備
• 他項權利及限制登記之處理方式
• 有無解約、違約之處罰
• 其他交易事項

4. 其他重要事項

• 周邊環境(周邊半徑300公尺內的重要環境設施)
• 是否已辦理地籍圖重測
• 是否公告徵收
• 是否為直轄市或縣（市）政府列管之山坡地住宅社區
• 本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形

查看不動產說明書之NG6大事項：

NG1：不動產說明書不得以其他任何名稱來取代(內政部規定)。
NG2：不得記載本說明書內容僅供參考。
NG3：不得記載繳回不動產說明書。
NG4：不得使用實際所有權面積以外之「受益面積」、「銷售面積」、「使用面積」等類似名詞。
NG5：不得記載以「不動產委託銷售標的現況說明書」、「不動產委託承購標的現況說明書」、「要約書標的現況說明書」或「建物現況確認書」，替代「不動產說明書」之內容。
NG6：不得記載房價有上漲空間或預測房價上漲之情形。

※ 法規參考網址: https://glrs.moi.gov.tw/LawContent.aspx?id=FL003292
※ 不動產說明書應記載及不得記載事項若有有異動，以法規官方公告為準。

買房斡旋前，必知的5大注意事項！

斡旋金：

１. 所謂斡旋金就是定金，只是在不動產交易的世界裡，有其專有名詞稱之為「斡旋金」。
２. 斡旋金機制主要讓買賣雙方各自承擔部分的責任與義務，不讓買賣雙方權益受到損害。(實務舉例:賣方碰到買方殺價，也答應，後來卻反悔不買；或買方終於議價完成，賣方口頭允諾，後來賣方卻反悔賣別人。)

5個注意事項：

● 先口頭出價，觀察房仲和賣方給予的資訊：多問多看了解物件資訊，推敲行情，評估成本，周延判斷，無需太快簽斡旋書。
● 斡旋書上要有房仲的店章、交叉核對房仲名片：支付斡旋金後，會進入簽訂合約階段；所以要確保交易安全，不要莫名被騙走斡旋金，建議最好至房仲店裡簽訂有店章的斡旋書，也確認該店是否真有此房仲。
● 委託房仲議價期間訂定一週內：很直觀的我們能推敲，委託議價時間愈長，房仲愈有操作空間，期間帶看其他組買方、抬高斡旋金等，無益於買方。
● 斡旋書務必妥善保管：收好斡旋書，有任何狀況才有所依據，不會口說無憑。另外當委託期限已到，而與屋主價格仍沒有達成共識，就要立即取回「斡旋金」。
● 因故反悔不買，迅速聯繫房仲，並同步發送簡訊留下紀錄：請記得，委託期間，屋主尚未簽名之前，反悔不買，立刻電話連絡房仲，還要發簡訊，說明決定不委託其議價，留下簡訊紀錄證明，取回斡旋金。因為簽了斡旋書後，只要屋主同意要賣，而你反悔不買，就違約，無法取回斡旋金。

大多數的人買房都是第一次，對於「不動產說明書」不熟悉，因此若看中喜歡的不動產物件，想進一步的了解物件狀況時，就可以讓房仲提供「不動產說明書」審閱（不是付了斡旋金，或是要確定簽約才能看），並可以請房仲從旁協助理解不動產說明書內容，如此不僅讓買方了解房屋現況，更代表賣方與房仲的承諾，讓買賣雙方交易流程更透明順遂，買方就安心。

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