下載住商APP 代書是什麼？買房一定要找代書嗎？代書費用、流程及試算一次看！
房屋代書是什麼？
「代書」是指擁有豐富的法律和土地登記知識，能夠協助客戶提供稅務規劃、不動產交易移轉策略、文件簽署等專業服務，確保交易合法合規。代書主要的功用是能讓客戶有效地應對各種法律程序和風險，並節省時間和精力。目前直至民國90年政府通過地政士法後，也已將代書改名為「地政士」。
買房是否一定要找代書？優缺點又為何？
買房並『沒有』規定必須找代書才能辦理不動產相關業務，以下分別說明找代書的優缺點：
優點
● 專業知識與經驗：代書擁有專業的法律和土地登記知識，能協助買方處理複雜的法律文件和程序，減少潛在風險。
● 節省時間和精力：代書能處理繁瑣的文件和程序，減輕買方的負擔，讓整個交易過程更高效。
● 稅務規劃：代書能提供多方面的稅務規劃，幫助買方降低交易中可能產生的稅款。
● 專業諮詢：代書能提供有關房地產交易的專業建議，包括移轉策略、稅務評估等，協助買方做決策。
● 風險管理：代書能夠預防潛在的法律問題，確保交易合法合規，降低可能的損失風險。
缺點
● 費用支出：代書服務通常需要支付額外費用，包括代書的服務費及可能的文件處理費等，增加了交易成本。
● 依賴性：過度依賴代書可能使買方失去對交易的掌控權，需要謹慎平衡自主參與和代書的角色。
● 品質不一：代書的專業水平和服務品質有差異，可能遇到經驗不足、粗心的代書，拖延交易流程，甚至影響客戶權益。若透過仲介交易，建議使用具有評核及保證金制度的特約代書，強化保障。
● 不透明的服務費用：有些代書可能在服務費用方面缺乏透明度，買方需要謹慎詢問和確認費用細節。
買房是否一定要找代書？優缺點又為何？
代書在不動產交易中的流程主要分為以下四個步驟
| 步驟 | 內容 |
|---|---|
| 1.簽約 | ● 買賣雙方於代書見證下進行簽約，代書將核對雙方身分，並確保申請土地及建物謄本的產權無誤。 ● 建議使用房屋交易安全制度，將價金存入專戶保障交易的安全。 |
| 2.用印 | ● 買賣雙方備齊報稅與過戶相關資料，交由代書確認後用印蓋章。 |
| 3.完稅 | ● 代書將確認稅單及銀行貸款金額，確保買賣雙方稅金支付完畢。 ● 賣方支付「土地增值稅」，買方支付「房屋稅」和「契稅」。 |
| 4.過戶 | ● 代書將協助將房屋登記從賣方移轉至買方名下。 ● 同時將房屋抵押設定在買方所承貸的銀行。 |
目前政府並沒有規定代書的統一收費標準，代書主要協助辦理的項目及收費進行說明如下供參考：
| 項目 | 內容及價格 |
|---|---|
| 簽約手續費(潤筆費) | ● 成屋行情價約每件買賣雙方各1,000元（共2,000元）。 ● 預售屋行情價約每件3,000元。 |
| 產權移轉登記 (報稅、過戶、完稅、結案等服務) | ● 行情價約每件12,000~ 14,000元。 ● 基本 1 土 1 建(每增加 1筆或 1人，加收$ 2,000元。) |
| 抵押設定登記 (貸款案件之設定登記服務) | ● 行情價約每件4,000~5,000元。 ● 每增加 1 筆或 1 人，加收$ 1,000元。 |
| 實價登錄申報費 | ● 行情價約每件 2,000~3,000元。 ● 每增加 1 人，加收$ 500元。 |
| 水電瓦斯單據更名費 | ● 行情價約每戶 1,000元。 ● 此項買方可以選擇自行辦理。 |
代書費的相關試算範例
【案例一】
若要購買一戶成屋，且該戶產權為1房1地，水電瓦斯更名由代書協助辦理，其代書費明細約略如下：
● 簽約手續費：1,000元
● 移轉登記費：14,000元
● 抵押權設定費：5,000元
● 實價登錄費：1,500元
● 水電瓦斯單據更名費：1,000元
代書費試算：1,000+14,000+5,000+1,500+1,000=22,500元
【案例二】
若要購買一戶預售屋，且該戶產權為2房2地，水電瓦斯更名由買方自行辦理，其代書費明細約略如下：
● 簽約手續費：3,000元
● 移轉登記費：14,000+2,000+2,000=18,000元
● 抵押權設定費：5,000+1,000+1,000=7,000元
● 實價登錄費：2,000元
● 水電瓦斯單據更名費：0元
代書費試算=3,000+18,000+7,000+2,000=30,000元
綜上所述，代書在不動產交易中扮演著不可或缺的角色，他們的專業知識和經驗能確保交易的順利進行，同時保障了買賣雙方的權益。儘管代書費用也是一筆不小的支出，但考量到他們提供的服務與價值，這筆費用通常是相對合理。因此，在進行房屋買賣時，聘請專業的代書服務將會是個值得投資的選擇。
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