買中古屋自備款要準備多少錢？中古屋的4大隱藏成本，你知道嗎？

Q: 中古屋自備款不足該怎麼辦？

方法(一)現有房屋抵押貸款、方法(二)保單借款、方法(三)信用貸款

Q: 買中古屋有哪些優點？

1.價格較低，入手較容易。 2. 可看房屋現況。 3.多位於已開發地區，周圍環境易掌握。 4.可以精準估算貸款負擔。 5.適當裝修，投資獲利潛力可期。

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現在越來越多人買房，都會優先考慮購買中古屋，究竟買中古屋自備款需要準備多少錢呢？購屋預算又該怎麼抓比較好？本文就帶你一次掌握中古屋的優勢、隱藏成本以及費用估算喔！讓你可以對於買中古屋一事更有概念，買房前又需要做好那些準備，讓你買房的過程可以更順利喔！

買中古屋自備款要準備多少錢?

買中古屋，有哪些優點？

若你是有規劃要買中古屋的購屋族，在買房前，推薦也先瞭解中古屋的優點，以下就也為你分析出5大中古屋優勢，並看看中古屋是否適合你的喔！

● 價格較低，入手較容易：相對於新屋或是預售屋，中古屋價格通常較低，這意味著可以用比較低的資金取得物件，晉升有屋族或是開始進行投資。
● 可看房屋現況：相較預售屋，中古屋可以直接檢查確認是否符合需求，完成簽約後就可以立即入住，減少等待期。
● 多位於已開發地區，周圍環境易掌握：多數中古屋位於已經開發區域，例如是學校附近或大眾交通便利的區塊，周圍環境況可清楚掌握，且已開發地段的房屋相對保值也可能有更好的增值潛力。
● 可以精準估算貸款負擔：相對預售屋或新物件，中古屋的價格確定，不會有格局修改裝修的不確定成本，也不會有建商倒閉，建案爛尾的風險。
● 適當裝修，投資獲利潛力可期：中古屋如果經過適當的翻修，可以提高物件的賣相與價值，提供增值空間，不論是轉售賣出或是出租都可以增加獲利空間。

買中古屋自備款，要準備多少錢？

當你瞭解完中古屋的優點後，若想進軍中古屋市場，需要準備多少自備款？通常買房子的自備款，會與物件的種類有關，預售屋、中古屋或是新成屋，銀行貸款政策各有不同，一般可貸款成數以預售屋為最高。

另外，2023年6月起，央行修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，新增規範自然人特定地區第2戶購屋貸款最高成數上限為7成且無寬限期，自2023年6月16日起實施。特定地區包括台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣及新竹市。所以，以下參考比例範圍分別(以實際貸款縣市地區、可貸成數、自備款等，以銀行申貸核定為主)。

項目	銀行貸款成數，各縣市會有不同	自備款
1.預售屋	約70%~80%	約20%~30%
2.新成屋	約65%~75%	約25%~35%
3.中古屋	約60%~70%	約30%~40%

*以上貸款與自備款成數僅供參考，央行選擇性信用管制會影響實際貸款成數，包含放款成數的現縮、嚴格審查放款人條件、還款期限縮短…等。貸款成數實際依申貸銀行、單位之核貸方案為準。

因此，雖中古屋具有總房價較便宜的優點，但可貸款成數較低，故建議資金有限但自備款較寬裕者較為合適。

查看更多：中古屋貸款申請、流程

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若中古屋自備款不足，該怎麼辦？

買房時最關注的當然是房價，若有成功申請到房屋貸款後，就須支付所謂的頭期款，大約是房屋總價的 20%~30%。但是頭期款如果真的差了一點點怎麼辦?以下給您一些建議，可以補足缺口避免遺憾。

方法(一)、現有房屋抵押貸款
申貸人若目前名下另有不動產，可以運用「本身名下現有的不動產」申請抵押貸款，但這項貸款會依據該不動產是否有貸款影響核貸與否。對此，針對自然人購置第二屋貸款限制規範措施，會有以下政策規範：

● 自然人在特定地區：當在台北市、新北市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市購買第二戶時，最高貸款成數只剩 7 成，且無寬限期。
● 換屋族配套措施：名下已有 1 戶房貸，主張其因有實際換屋需求，擬申辦特定地區第 2 戶購屋貸款的自然人，只要和銀行切結「一年內出售老屋（需完成移轉登記＆塗銷第 1 戶抵押權）」，新屋便可排除 7 成貸款成數限制！

資料來源出處中央銀行全球資訊網：自然人特定地區第2戶購屋貸款

方法(二)、保單借款
保單借款是指將自己所買「保單」已繳的保費部分借出來使用，但借款期間會減損保單原本應該提供的保障功能，因此辦理保單借款前，建議先評估必要性，有急用且短期內能還款再借為宜。

方法(三)、信用貸款
信用貸款是銀行以「個人信用與財力」來審核貸款案件，申請較方便也快速，若有足夠的工作證明還可能有較好的利率條件，是很多人短期補足頭期款的一種方式。

方法(四)、房貸轉貸
亦即將原來的房貸轉貸到其它銀行，新銀行會針對房屋「重新鑑價」，鑑價後會再額外「增貸」給貸款人，藉此補足自備款缺口。但轉貸須審慎評估可能增加其它支出，例如：簽約費、手續費、與原銀行的合約可能衍生的其它費用。

買中古屋的4大潛在隱藏成本

一旦確認成交之後，許多簽約流程與文件需要準備，在此過程中您會發現所有服務都隱藏費用，以中古屋為例，列舉常見的項目如下：

● 仲介費：若是透過仲介買到房屋，就需要給付仲介服務費。內政部規定仲介服務費為6%，買方這一方需要付的服務費大約是房屋總價的1-2%，賣方則支付3~4%。
● 代書費：在過戶流程中若委請代書做不動產移轉申請登記、抵押設定等服務，依據服務內容項目，一般費用落在5萬至10萬之間。
● 政府規費及稅金：可分為買賣一次性的費用，例如：契稅，印花稅；以及每年需要支付的稅金費用，例如：地價稅和房屋稅。
● 裝潢費：裝潢費不是一定的花費項目，但在中古屋，這筆費用除了美觀更是強化居住安全、修繕補強之用，一般建議預留房價的十分之一進行裝修，較為合理。

經過本文深入淺出介紹，相信能幫助廣大購屋族對中古屋有進一步的認識，充分了解購買中古屋的優點與可能發生的各項費用後，中古屋也可以成為您自住或投資的一個選擇。