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2024-08-22
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央行「最嚴限貸令」出爐,強碰20年來最大交屋潮;台中成限貸令重災區

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發稿日期:2024.08.20




中央銀行昨(21日)籲請國內銀行自主控管不動產貸款總量,各界解讀為抑制過熱房市,住商機構觀察內政部數據,2022年全台住宅用建照量共逾18萬戶,創1995年以來最高峰,若以工期3年計算,當年度建案最快於今年出現交屋潮,當時進場民眾,恐怕交屋時申貸就是一大難關。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析,此波「最嚴限貸令」衝擊中小建商與近期交屋民眾,下半年買賣移轉量勢必緊縮,惟房價是否出現盤整,仍需視整體金融環境而定。



3年核發51餘萬戶建照,今年起將現巨量交屋潮


觀察內政部數據,自1991年有統計以來,核發純住宅用建造執照宅數最高峰出現在1992~1994年間,此3年建照量每年皆多達20萬戶以上,之後未曾突破20萬戶大關,直到近期疫情後房市進入多頭,2020~2022年出現新一波高峰,其中2022年純住宅用核准建照戶數多達18萬674戶,創下自1995年來最高紀錄。


徐佳馨指出,2020~2022年間全台純住宅用核准建照戶數共達51萬1178戶,若以現今工期約3~5年計算,將於今年起出現超大量體的交屋潮,適逢下半年度央行控管不動產貸款總量,此波禁令首當其衝的就是疫情後進場、並將於近期交屋的預售買盤;此外,銀行管控整體不動產貸款,對於急需土建融來購地與置產的中小建商而言,恐有斷金流的風險;其三是欲購置中古屋民眾,若非自身條件絕佳,申貸也將是一大難關;整體而言,此波限貸令將大幅打擊整體房市,惟現今國內經濟體質尚佳,中古屋主或新案建商對價格仍有期待,恐怕買賣雙方對價格認知將出現拉鋸,下半年整體房市將呈「價穩量盤整」局勢。



強碰限貸令,建商或將出現大量延後交屋


另細看觀察七都純住宅用建照宅數,台中市2020~2022年間純住宅整體建照量達9萬9992戶,位居全台第一,而新北、桃園次之,大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析,台中市受惠於科技產業題材,且區域重劃區議題濃厚,近年成為各大建商兵家必爭之地,建照量大幅提升;而新北、桃園則本身捷運等機能逐年成熟,並有北市房市外溢效應,磁吸雙北首購族群移入,自然吸引開發商進駐。


賴志昶提醒,依一般工期計算,此波交屋潮將自2024年起陸續體現,而過去核發建照量較大區域,若投資比重過高,恐成為此波限貸令最大重災區,惟面臨市場發生變化,建商也非省油的燈,多數業者除選擇延後交屋,待明年過後限制放寬,以防大量違約潮出現。至於一般購屋民眾,若近期交屋在即,或購置中古屋申貸受阻,可尋求其他金融體系,如信用合作社、農會、漁會及壽險公司等,惟此類機構貸款條件不如商業銀行的貸款優惠,建議多尋覓各金融體系,先求有、再求好,才能順利交屋不致違約。



全台暨七都歷年住宅建照宅數統計(單位:宅)d 註:2024年數據僅統計至上半年
區域 2022年 2021年 2020年 2020~2022年總量
全台 180,674 170,465 160,039 511,178
台北市 10,666 11,304 9,720 31,690
新北市 29,606 23,916 26,916 80,438
桃園市 26,702 23,316 22,233 72,251
新竹縣市 8,946 8,633 11,143 28,722
台中市 33,647 32,484 33,861 99,992
台南市 19,888 18,564 13,800 52,252
高雄市 18,989 18,018 14,082 51,089
資料來源: 內政部、住商機構彙整


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