兄弟姊妹房屋財產過戶，可以贈與嗎？房屋贈與免稅額有多少？

Q: 什麼是房屋贈與？房屋買賣？

房屋贈與：無償將房屋所有權移轉給他人。 房屋買賣：以金錢為對價，將房屋所有權移轉給他人。

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在整合房產或房屋財產過戶上，常見的都是父母親留給子女用繼承的方式，既符合華人社會的思想，又可以免徵契稅及房地合一稅，但現代的社會少子化現象越來越明顯，許多人的房產可能沒有子女繼承，這時候可能會傾向留給自己的兄弟姊妹。兄弟姊妹之間有房屋財產過戶需求可以贈與嗎？二等親房屋贈與免稅額有多少？本文帶你一次了解！

若有房屋財產過戶，適用房屋贈與？還是房屋買賣？

兄弟姊妹之間，如有房屋財產過戶需處理，可不是雙方你情我願就可以這麼簡單的！最主要考量到的是稅率的部分，而最常見的過戶方法，可分為房屋贈與及房屋買賣兩種。

• 房屋贈與：無償將房屋所有權移轉給他人。
• 房屋買賣：以金錢為對價，將房屋所有權移轉給他人。

若財務能力有限的情況，可選擇「贈與」方式，並利用每年贈與的免稅額分次贈與以減少支出的稅務成本。；若未來有計劃要出售房屋的話，採房屋買賣方式可能更有利，因為交易價格明確，日後計算所得稅更為方便。實務上來說，並沒有絕對的標準答案，還是要依每個人當時的狀況而定，以下針對房屋贈與及房屋買賣之間的差異與優缺點進行說明。

兄弟姊妹之間透過房屋贈與 V.S 房屋買賣之間的差異？

贈與 V.S 買賣之間的優缺點分析如下：

項目	優點	缺點
贈與	➤過戶手續簡單：只需進行贈與登記即可。 ➤稅務規劃可控：每年可利用免稅額分次贈與，降低稅務負擔。	➤需支付贈與稅：若贈與房屋價值超過244萬台幣的免稅額，超出部分按累進稅率繳納贈與稅（10%-20%）。 ➤土地增值稅：需繳納，且以土地公告現值(註1)計算。而且受贈人若日後出售房屋，需計算房地合一稅（註2），售價與贈與時的公告現值差額部分計入所得稅課徵。
買賣	➤無贈與稅：屬於正常買賣交易，不涉及贈與稅。 ➤交易透明：以市場價格交易，有利於未來房地產價值計算，避免產生爭議。	➤需支付契稅：買方需支付契稅，稅率為交易價值的6%。 ➤需支付房地合一稅(所得稅)：賣方需依規定繳納交易房地合一稅（當前稅率最高為45%）。 ➤資金需求門檻：買方須有足夠資金才能完成交易。

註1 公告現值：由地政機關公告，作為土地交易或課稅的參考價值。
註2 房地合一稅稅率：依持有期間長短而定，持有期間越長，稅率越低。
例如，持有2年以上且未滿10年，適用20%的稅率。

透過上表快速了解「房屋贈與 v.s 房屋買賣」的差異，其中最明顯的是「稅務成本」，以下則是兩者間稅務成本的比較：

項目	房屋贈與	房屋買賣
贈與稅	➤需繳納贈與淨額10%~20% （若超過免稅額244萬的部分才需課徵）	不適用
土地增值稅	➤需繳納（一般稅率） ➤依公告土地現值的漲幅來課20%~40%的稅金。	➤需繳納（優惠稅率） ➤依公告土地現值的漲幅來課20%~40%的稅金，可能適用10%「自用住宅優惠稅率」
契稅	不需繳納	➤買方需繳納（房屋評定現值6%）註3
房地合一稅	無（贈與不涉及交易所得）	➤賣方需繳納 ➤自從2016年1月1日房地合一稅上路以後，凡是之前買房且售出時持有滿2年適用舊制，其餘皆為新制。 ➤若適用新制所得稅者，應留意以下課稅稅率：－45%：持有1年以內－35%：持有超過1年但2年以內－20%：持有超過2年但10年以內－15%：持有超過10年

註3 房屋評定現值：由地方稅捐機關評定，作為房屋稅課稅的依據。

二等親間，房屋財產贈與免稅額有多少？

根據民法第968條規定，「血親親等之計算，直系血親，從己身上下數，以一世為一親等；旁系血親，從己身數至同源之直系血親，再由同源之直系血親，數至與之計算親等之血親，以其總世數為親等之數」，依此內容可以清楚知道「我」與「兄弟姐妹」屬於二親等。

自111年1月1日起，每人每年房屋贈與稅免稅額調高為新臺幣244萬元。亦即每一位贈與人在同一年度內，不論贈與多少人及贈與次數多寡，只要當年度所贈與的金額累計不超過244萬元，即可免納贈與稅；超過贈與免稅額的部分，視贈與金額大小，課徵10%至20%不等的贈與稅。

贈與稅計算範例及注意事項：

假設A贈與B一筆價值300萬元的房屋，則需繳納贈與稅：(300萬-244萬) x 10% = 5.6萬元。

注意事項：
• 稅法變動：税法規定會不定期更新，建議在進行房屋過戶前，務必向稅務機關或專業人士諮詢，以取得最新資訊。
• 專業諮詢：涉及財產移轉，建議諮詢律師、會計師或地政士，以確保交易合法合規，並選擇最有利的方案。

其他考量因素：除稅務外，還需考慮家族協議、遺產規劃等因素。因贈與稅的每年免稅額為244萬，如果想要充分利用這個免稅額度，可以採用將房屋產權分割以分年贈與的方式，慢慢的將房屋或資產移轉出來，但還是要注意的是，如果未來要將受贈的房屋出售，會針對當時公告現值的差額課徵所得稅，以上的這些眉眉角角千萬要留意，以免到時候被追討大額的稅額，就真的是後悔莫及了！