房屋貸款年限最長可以多久？20年、30年、40年要怎麼選比較好？

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你知道房屋貸款年限最長可以多久嗎？我該選擇20年、30年，還是40年房貸比較好？注意不同的房貸年限，是會影響每月還款金額及總利息支出，因此，需要根據個人財務狀況與未來規劃做出最合適的選擇。本文將完整比較不同貸款年限的差異，協助你在擁有房屋的同時，也能維持良好的生活品質與財務健康。

房屋貸款年限有多久？

一般來說，房屋貸款年限原則取決於借款人的年齡、房屋的屋齡以及銀行的政策。通常銀行會限制「申貸人年齡+貸款年限」的總和，不得超過70年或75年（少數可放寬至80年，依各家銀行規定為主）。如果申貸者年齡越年輕，可選擇的貸款年限也越彈性。

目前常見的房屋貸款年限選擇包括 20年、30年及部分銀行提供的40年，貸款年限應綜合考量自身的收入狀況、還款能力以及未來的財務規劃。因此，如果越晚買房，在申請貸款時，貸款年限也會受到影響。此外，有無抵押品、一定的財力證明及個人信用，也是影響貸款年限的因素之一。

20年、30年40年貸款年限優缺點、利息及差異

當然，房屋貸款年限的選擇會直接影響還款壓力、總利息支出和資產運用，以下針對20年、30年及40年貸款年限的優缺點、利息及資產運用差異進行說明：

項目	貸款年限
項目	20年期	30年期	40年期
優點	1.總利息支出較少 2.強迫儲蓄 3.較早回復無債狀態	1.還款壓力低於20年期 2.資金運用彈性高於20年期 3.手邊若有多餘資金，可提前償還部分本金	1.月付還款金額最低 2.還款壓力最小
缺點	1.還款金額高 2.資金運用彈性相對低	總利息支出較20年期高	1.總利息支出最高 2.申請門檻較高
資金運用	將房屋視為一種投資，提前還款可將資金投入房產，增加資產	可選擇將部分資金用於投資理財，增加資產	可靈活運用於投資，增加資產價值（注意風險控管）
每月還款(1000萬, 利率大約2%多為例)	約5-6萬	約4-5萬	約3-4萬
總利息支出	約2百萬	約3百萬	約4百萬

不同的房屋貸款年限，適合哪些人？

上述分析不同年限的貸款差異後，來看看不同族群的對於房貸年限選擇，可以思考方向如下：

房貸年限	貸款年限
20年	➤每月穩定高收入或有大量現金資產，支付每月房貸游刃有餘的人 ➤把錢存在房子，再換屋把房子賣掉時，原先已經還掉的本金連同增值空間變成下一間房子的自備款，讓自己可以「以小換大」
30年	➤收入穩定但希望每月負擔較輕（每月房貸佔全戶收入三分之一）的借款人 ➤30年房貸留意事項：是否綁約1至3年的情況，在這期間如果想提前清償部分本金，會加收0.5%到1%不等的提前清償違約金
40年	➤自備款不足或月收入不高的人（現行政策對於特定對象，貸款成數達8.5成）

首購族
● 資金有限者：可以考慮40年房貸，不僅每月還款壓力較小，且更能靈活運用資金。不過，需要注意若貸款比較久，總利息的支出也會變高，款款總金額也會較多。當然，也並不是每個人都可以申請40年房貸，通常會限制只有首購族，才可申請。

● 收入穩定，有存款者：可以考慮30年房貸，這是目前最多人會選擇的貸款方式。由於每月還款金額較緩，且資金運用較彈性，可以把收入分配到其他開銷或用途上，資金運用比較有彈性。若未來有多餘資金，也可以提前償還本金，減少利息支出。

新婚夫妻
● 雙方有穩定收入者：可以選擇30年房貸，每月還款壓力較小，並且保留較多資金應付新婚生活的大支出開銷，如蜜月旅行、添購家具等。

● 想加快還款，有能力負擔高月付者：可以選擇20年房貸，雖然每月還款壓力較大，但總利息的支出會較少，且能儘早結清房貸。

家庭
● 家庭支出大，工作收入不穩定者：可以選擇30年或40年房貸，較長的房貸年限能降低每月的還款壓力，以應付家庭日常開銷及突發狀況。

● 家庭收入穩定，有能力負擔較高月付者：可以選擇20年房貸，並儘早還清貸款，以縮短房貸年限；此外，若有領年終獎金，可考慮提前還款，強迫儲蓄。

建議選擇貸款年限時，應根據自身的收入、年齡、資金運用計劃等因素綜合考量，若有穩定的投資渠道，且收益率高於貸款利率，選擇較長的貸款年限，將節省的每月還款投入投資，可能獲得更高的收益，惟需注意投資風險，避免因投資失利影響還款能力。

此外，購屋者務必評估自身財務狀況與風險承受能力，並多方諮詢比較各家銀行的方案，就各面向務實選擇最適合自己的方案：

● 貸款試算：利用銀行的房貸試算工具，試算不同年限的還款金額和總利息
● 財務評估：審視個人或家庭的收入、支出、風險承受能力和未來財務規劃
● 諮詢專業人士：諮詢銀行或貸款專家，獲取專業建議
● 考量未來因素：將升息、通貨膨脹等因素納入考量