房屋增貸、原屋融資全攻略：央行管制、貸款差異與風險解析

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撰文：【住商美好家園雙月刊】2025/07 住商機構簽約中心郎美囡

最近許多銀行大力行銷原屋融資及房屋增貸，利率低、貸款金額高，融資房貸額度能到85成，可讓借款人千萬入袋，甚至利率比購屋房貸還低，條件頗令人心動。但同樣以房屋及土地為抵押擔保，融資房貸、房屋增貸與購屋貸款究竟有何不同？本文由專家帶你解析「原屋融資」、「房屋增貸」與「購屋貸款」的關鍵差異。

房貸增貸，差別大不同

●購屋貸款：
是買房需要資金來支付，向銀行或融資公司申請專門用於支付購房費用的貸款，這筆貸款在聯徵中心上顯示的用途是「購置不動產」，會受到央行不動產選擇性信用管制的限制。
●原屋融資：
是名下有「未設定抵押權」的房產，需要資金時用這棟房產作為抵押品，向銀行或融資公司申請貸款。
●房屋增貸：
則是「已設定抵押權」的房產，再向原銀行申請增加貸款金額。
原屋融資及房屋增貸在聯徵中心上的名目是「週轉金」，故不會計算進央行房市管制中的購屋貸款。

增貸來買房，小心央行抓

原屋融資及房屋增貸是週轉金，可以不受央行管制的房貸限制，尤其原屋融資金額高，若房屋鑑價2000萬元，貸到最高85成有1700萬元，以房屋、土地作抵押擔保，利率又低，因此有許多高資產族用這種方式獲得資金，再另外置產買房。

此外，有些購屋人買房欠缺自備款，利用原有房屋增貸來補足資金缺口，但這兩種貸款都不能用於購屋，也不能用在繳目前的房貸。

銀行在核貸時會問借款人資金用途，所以有些借款人先以投資理財的名義申請貸款，實際上申請到的貸款卻用來購屋。

不過，當發現借款人的資金實際用途與核定用途不符時，銀行可以要求借款人加速還款，所以這些借款人為避免銀行查出金流，貸款下來後，將錢轉入另一個銀行戶頭、或轉給配偶，或者投入股市再賣出股票，將資金過水，再來購屋。

現在可千萬別打這個主意！央行在上次理監事會議，明確表態加強金檢，所有嚴查週轉金的金流，在央行理監事會議的決議中，點名幾種金融機構辦理不動產抵押貸款的缺失態樣是金檢重點，包含：

1.除購屋貸款外，另動用其他貸款項目(如週轉金貸款)支付購屋價款，兩者合計貸款成數超過法定上限。

2.以既有房屋申貸理財週轉金但用於購屋，未以資金實際用途認定為1戶房貸，致第2戶房貸之貸款成數超過法定上限。

3.增貸週轉金以償還第1戶房貸，規避新購房屋適用第2戶貸款限制條件。

4.借款人短期內購買2戶房屋並先後申貸，理應無實質換屋需求，但金融機構核予第2戶房貸換屋協處措施。

中央銀行不動產選擇性信用管制貸款限制

自然人名下有無房	名下購屋貸款筆數	購屋	貸款成數上限	寬限期
無房	0	首購	無限制	有
有房	0	再購屋之第一戶購屋貸款	無限制	無
		再購屋之第二戶購屋貸款	上限5成
		再購屋之第三戶購屋貸款	上限3成
	1	再購屋之第一戶購屋貸款	上限5成	無
	1	再購屋之第二戶購屋貸款	上限3成	無
	2以上	再購屋之購屋貸款	上限3成	無
自然人購置高價住宅貸款			上限3成	無
公司法人購置住宅貸款			上限3成	無