央行嚴管房貸下的生存指南：購屋人必修的財力與合約功課

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撰文：【住商美好家園雙月刊】2025/08 住商機構簽約中心郎美囡

央行近期再次澄清無「限貸令」，僅在觀察銀行放款是否過分集中於不動產，不過現在貸款不易、金檢頻繁是事實，銀行核貸趨嚴，購屋人自備款要拉高，央行從資金鏈著手，衝擊不動產交易市場。

央行控管，預售與成屋買方同步受壓；這波影響不僅限於成屋市場，預售屋同樣遭遇重擊

二、三年前在低利率環境下購買預售屋的買方，當時多半預期交屋後貸款條件不會有太大差距。然而，如今許多銀行貸款利率已逼近3%，比當年高出不少，且貸款成數不再輕易達到8成，甚至還需面對排隊等候撥款的窘境。這些措施雖能有效壓抑投資客炒作，但也讓自住型買方被迫承擔更多壓力。為了在緊縮的房貸環境中順利購屋，買方必須提前做好兩大關鍵功課：強化個人財力與善用合約保障。

第一課：提升財力證明，降低核貸風險

買方面對貸款成數恐不足，需要增強銀行認可的還款能力，強化自身的財力證明，保持銀行帳戶有固定的收入金流，例如薪轉、投資收益，按時繳信用卡、貸款、不逾期，且避免過多短期貸款及信用卡的卡費分期。

提醒財力證明必須有「一段時間」，例如半年以上的穩定收入或收益，才能向銀行證明有一定程度的還款能力，屬於低風險的客戶，若買方為了讓自己看起來存款實力佳，申請貸款前請親友匯款入戶頭充值，但銀行會審查金流出現的時間點，明顯為了申請貸款調度而來的資金，銀行端大概是不認列的。

此外，買方申請購屋貸款，可透過地政士探詢銀行條件，熟悉不動產買賣交易流程的專業地政士對於各家銀行條件有相當的了解，能協助買方找到適合的金融機構。

第二課：善用合約條款，建立買方最後防線

買方盡力讓自己有好的財力信用狀況，然而面對現在政府嚴格控管銀行不動產放款的狀態，仍會發生兩種情況。

●　第一種：針對「貸款成數不足」的解約條款：

買方為了避免簽約後因貸不到款無法給付價金而違約，會希望在買賣合約中加一條貸款成數不足無條件解約的條款，不過這條款訂定的過於籠統，若真的帶不到款，仍會產生爭議。
因此，建議貸款的種類應限定清楚，例如僅限購屋貸款、不包含信用貸款，以及買方將向哪幾間銀行申請購屋貸款，若這幾間銀行貸款成數皆不足合約成交價(或銀行鑑價)的幾成(例如7成)，雙方同意無條件解約。
值得注意的是，買方會斟酌的貸款條件除了成數還有利率，但考量賣方願意讓買方在合約中加入這樣的條款，利率條件通常不列入。

●　第二種：針對「銀行延遲撥款」的應對條款：

情況是銀行撥款需要等待，在沒有限貸令的時候，買方需要貸款者，從簽約到交屋通常一個月到一個半月，但現在銀行購屋貸款出現排隊撥款的情況，等撥款等上三個月大有人在，若撥款日期趕不及交屋日，恐衍伸買方違約風險。
為避免違約，建議可在簽約時將限貸的政策因素納入考量，例如約定買賣雙方合意若因金融機構限制撥款、排撥等不可歸責於買賣雙方之因素，雙方同意無條件配合金融機構撥款作業。

總結來說，在房貸環境收緊的時代，購屋人已不僅是「找到房子」與「準備頭期款」那麼單純，更需提前規劃財力證明、維護信用紀錄，並在合約中爭取合理保障，唯有如此，才能在嚴格的貸款政策下，穩健守護自己的購屋權益。

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