約定專用露台是什麼？約定專用、分管協議與法定共用有什麼不同？

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在看屋的過程中，經常會聽到「約定專用露台」一名詞，你知道約定專用露台是什麼嗎？約定專用、分館協議與法定共用之間，又有什麼差異呢？本文就帶你瞭解約定專用露台的法規、效力與差異，讓身為住戶的你可以瞭解自身的使用權益，並保障自己的權益。

　4-1. 什麼是「約定專用」、「約定共用」？
　4-2. 約定專用/共用，可以登記在權狀嗎？
　4-3. 約定專用或共用的空間，可以改建或加蓋嗎？
　4-4. 當出售時，約定專用或共用還有效嗎？
　4-5. 買屋時，如何確認約定專用/共用是真的可以使用？

約定專用露台是什麼？

簡單來說，所謂的約定專用露台，指的是雖然產權屬於全體住戶的共有空間，只是透過買賣契約或社區規約約定，讓某一戶可以單獨使用。換句話說，你可以使用這個露台，但它並不是你專屬的產權。住戶需配合社區管理，不得擅自改變露台結構或用途，並負責維護清潔與安全。

權利性質

露台屬於全體住戶共有物件，住戶取得的是「使用權」，而非「所有權」；因此不具產權登記資格。

法規

根據《公寓大廈管理條例》及相關建築法規，約定專用露台的管理規則與使用限制均由社區管委會依規約訂定。

約定專用露台，你可以使用，但不是你專屬的產權。

約定專用露台，你可以使用，但不是你專屬的產權。

約定專用、分管協議與約定共用，三者有什麼不同？

在社區大樓中，常會出現「約定專用」、「分管協議」與「約定共用」這三種共有空間使用權，這三者在法律定位與實際使用權限方面，有哪些差異？以下就做一個說明：

約定專用

指共有部分經區分所有權人會議決議，指定給單一住戶專用。法律效力對全體住戶及繼受人具拘束力，且通常記載於管理規約中。

分管協議

為共有人間簽訂的契約，規定由特定人或部分共有人管理特定部分。效力僅限契約共有人間，需登記後對第三方生效。

約定共用

指共有部分經約定讓特定住戶群共享使用，仍屬全體住戶管轄。

● 樓層公共走道：樓層的走道或平台，常見於特殊樓層配置或退縮設計的空間。
● 空中花園：只開放給特定棟別、或高樓層住戶，仍屬公共設施，但使用權有限制。
● 露台或平台：介於一樓或夾層的露台，約定由相鄰的2～3戶共同使用，不屬於任何單一住戶專有。
● 停車場內區域：某區域車道、卸貨區，僅供某棟或某排車位使用，產權仍屬全體區分所有權人。
● 專屬梯廳/門廳：僅開放給某層、某區域住戶使用，常見於小戶數或高端住宅規劃。
● 設備空間：空調室外機平台、機房維修通道，屬於功能性共用空間。

約定共用，指共有部分經約定後，讓特定住戶群共享使用，仍屬於全體住戶管轄。

約定共用，指共有部分經約定後，讓特定住戶群共享使用，仍屬於全體住戶管轄。

三者之間在法源的依據與產權性質

	分管協議	約定專用	約定共用
法規依據	民法契約、登記規定	《公寓大廈管理條例》	《公寓大廈管理條例》
產權性質	共有物管理契約	共有物使用的專用權	共有物指定共用使用權
效力範圍	有契約者間有效，登記後及對第三方有效	對全體住戶及第三方具有效力	社區住戶共同遵守
登記需求	需要登記	記載於規約中，不登記於權狀	記載於規約中

約定專用露台能改建嗎？

不少住戶也好奇，約定專用露台是否能進行改建？許多人想加裝雨遮或採光罩，以提升使用度上的舒適度，然而，這類改建的行為往往涉及相關法規限制，以及社區管理規約的規定。

法規限制
根據《建築技術規則》和地方政府規定，約定專用露台的改建，如加裝雨遮須符合尺寸限制（自窗戶或開口兩側外緣向外起算各五十公分範圍內）且不得封閉成為室內空間。

申請程序
任何增建或改造必須事先向建築主管機關申請核准，並取得管委會及其他住戶同意。

注意事項
在施工過程中仍需慎重，需由合格設計與施工單位依圖施工，確保安全與合格。若違規未依規定申請並施工，可能遭罰款要求拆除，並影響住戶權益與鄰里關係。

約定專用區域，是否能改建？改建涉及法規限制與社區規定，必須要謹慎處理。

約定專用區域，是否能改建？改建涉及法規限制與社區規定，必須要謹慎處理。

約定專用露台改建並非不可能，但必須嚴格遵守最新的法規程序與管委會規定，確保合法且安全。住戶應避免私自施工，以免承擔法律風險和經濟損失，並且保障自己及鄰居的使用權益。

約定專用與約定共用的5大常見QA問答

Q1：什麼是「約定專用」、「約定共用」？
A1：兩者差異處在於「誰能用」。
約定專用：公共空間，但只約定給特定住戶使用。例如：一樓露台、後院平台。
約定共用：公共空間，限定特定群體共同使用。例如：頂樓只給頂樓住戶用，地下室只給部分戶別用。

TIPS：以上兩者都不屬於私有產權，只是使用權不同而已。

Q2：約定專用/共用，可以登記在權狀嗎？
A2：這些空間會變成我的產權嗎？不會。
這些並不列入權狀坪數，也不屬於專有部分。在法規上，仍是屬於「公共設施」。

TIPS：價值在使用便利性，而不是「所有權」。

Q3：約定專用或共用的空間，可以改建或加蓋嗎？
A3：原則上都是不行。
因為仍是公共空間，任何形式的變更，原則需全體或相關區分所有權人同意。

TIPS：即使只有你在用，也不能當成自己的地亂改。加蓋、封閉都可能構成違建。

Q4：當出售時，約定專用或共用還有效嗎？
A4：房子賣掉，使用權會不會消失與否，要看有沒有「寫進規約或分管契約」中。必須要有白紙黑字載明，通常使用權隨房屋移轉。但如果只是口頭的約定形式，通常也很容易被否定。

TIPS：能有文件記載，會比使用事實來的重要。

Q5：買屋時，如何確認約定專用/共用是真的可以使用？
A5：一定要確認以下幾件事：
- 社區規約或分管契約內容如何記載？
- 使用範圍是否清楚標示
- 是否涉及違建或被檢舉紀錄
- 管委會是否實際承認該使用方式

TIPS：如果以「大家都這樣用」≠ 合法有效。

不瞭解約定專用露台的法律性質及使用規範，將可能產生住戶間權利紛爭，根據本文介紹的約定專用露台定義及法規、約定專用與分管協議及約定共用的差異，以及改建限制與申請流程為基礎，將能有效保障住戶使用權益並遵守法規，確保社區共用空間的和諧與安全。