外國人台灣買房指南：非本國人置產條件、限制與土地法17條三大地雷解析

撰文：【住商美好家園雙月刊】2026/02 住商機構簽約中心 郎美囡

隨著台灣半導體與高科技產業鏈的全球擴張，台灣不僅是「矽島」，挾帶醫療發達及治安佳的優勢，成為國際專業人才與跨國聯姻的熱土。根據內政部最新統計，在台新住民人口已突破60萬大關，其中外籍配偶（非陸港澳籍）比例逐年攀升，已超過22萬人，這群「新台灣人」與其家庭，正成為台灣房地產市場一股不可忽視的新興購買力。

然而，在充滿成家憧憬的背後，許多外籍人士及其台灣配偶直到付了訂金、準備簽約、申請房貸等手續時才驚覺，在台灣並非「有錢、有居留證」就能買房。這一份「國籍與土地」的法律考卷，稍有不慎就會讓的購屋夢碎。以下，我們將剖析外國買家最常踩到的三大致命地雷。

地雷一：身分的幻覺——「居留證」不等於「國民身份證」

這是許多跨國家庭最常遇到的第一個痛點。許多外籍配偶在台灣生活多年，拿著外僑居留證（ARC）或甚至「永久居留證」（APRC），依法納稅、繳保費，心裡早已認定自己是台灣的一份子。但購屋進行到過戶階段，地政事務所卻會告訴你「外國人不能是登記名義人」。

根據中華民國國籍法第2條規定，中華民國國民的定義極為明確，必須是「具有中華民國國籍之人」。即便持有永久居留證，在尚未完成法律上的「歸化」程序、正式領取中華民國身分證之前，你在不動產交易中的身分依然被界定為「外國人」。

這意味著你買房的權利，並非來自於你對台灣的貢獻或居留的時間，而是取決於你護照上的那個國家。這就是土地法第18條規定的「平等互惠原則」，只有當你的母國也允許台灣人在該國購買不動產時，你才能在台灣置產。目前日、英、韓、美等國屬於完全互惠，但若你來自部分東南亞國家或美國特定州別，即便配偶是台灣人，你的名字依然無法單獨出現在權狀上。（註1：參見 內政部地政司「外國人在我國取得或設定土地權利互惠國家一覽表」）

地雷二：土地的絕對禁區——土地法第17條

即便你的國籍符合互惠原則，也不代表全台灣的土地都對你敞開大門，根據土地法第17條，林地、漁地（含養殖用地）、狩獵地、鹽地、礦地、水源地、要塞軍備區域及領域邊境之土地，這七類土地絕對禁止移轉、設定負擔或租賃給外國人。（註2：參見 全國法規資料庫-土地法第17條）

這條法律是為了保障國家資源與國土安全。許多買家在購買景觀別墅時，若未查核地目（如屬於林地或水源特定區），等到送地政事務所審核時才被退件，損失的往往不只是時間，還有已支付的成本與規費。

而究竟要買的不動產是否屬於土地法第17條的禁止範圍，有如隱形紅線，為了解決這個痛點，可至內政部國土管理署「環境敏感地區單一窗口查詢平台」網站查詢，如發現不動產位在「要塞堡壘地帶範圍」及「重要軍事設施管制區之禁建、限建地區」等範圍，基本上就不是外國人能入手的區域。

註3：內政部國土管理署「環境敏感地區單一窗口查詢平台」查詢土地類別，以「應免查範圍查詢」功能則可免費查詢。若需要正式官方文件會有費用，費用依查詢項目多寡不同。

地雷三：繼承留不住的遺產

如果外國人成為繼承人，但遺產是上述「禁止取得」的土地，該怎麼辦？

為了保障遺產繼承權，根據土地法第17條第2項，外國人因繼承而取得上述七類土地禁止移轉給外國人的土地，法律允許辦理繼承登記，但外國人不可以永久持有，外國繼承人必須在「辦畢繼承登記之日起3年內」，將該土地出售給中華民國國民。

倘若3年內沒賣掉，地政機關會將案件移請財政部國有財產署辦理公開標售，拍賣價格可能低於市場行情，所得價款扣除行政費用及相關稅費後，剩餘價款會發還給外籍繼承人。

這種情況也適用於「非平等互惠國家」的外籍繼承人。若你是來自與台灣不具備互惠關係的國家，即便你繼承的是一般住宅用地，同樣必須在繼承登記後3年內出售，否則同樣面臨政府強制標售的命運。

如此一來，若後代國籍不同，在資產傳承的配置上，不得不先做出充分的考量。

在福爾摩沙落腳的戰略智慧

外籍人士在台灣，買房不只是location的選擇，更是一場法律身分的確認過程。對於跨國家庭與外籍投資者而言，成家的第一步不是看室內採光，而是先驗證國籍是否符合互惠原則，且是否已完成歸化；第二步，注意避開土地法第17條規定的七類特殊地目；第三步，利用國土署查詢平台，確認有無隱形的「軍備紅區」；最後提前進行遺產規劃，避免後代因國籍問題導致資產被強制標售。

台灣的不動產市場具備極佳的保值性，但法律的邊界極為明確。避開這些「痛點」，您的居住夢想才不會變成一場漫長的訴訟與遺產惡夢。

外國人取得台灣不動產注意事項

外國人在台灣購置不動產，除了考量自身資金外，身分認定與法規限制更是關鍵，以下整理相關規範重點供參考。

外國人取得台灣不動產規定要點表

項目	規定要點	備註
身分認定	需具中華民國國籍。	居留證不具購屋權，未歸化前視同外國人
平等互惠原則	母國需允許台灣人購置不動產。	參見內政部互惠國家一覽表
購地限制	土地法第17條：林地、漁地等七類土地禁止取得。	可透過內政部「環境敏感地區」網站查詢
繼承規定	繼承禁止地目者，須於3年內出售給中華民國國民。	逾期由國產署標售

資料來源：住商機構