選後基調重經濟，中小企業見雲開，次級商辦再現生機，靈活操作輕取好收益

根據經濟部統計顯示，去 (96年) 年前十一月解散撤銷及廢止公司登記的家數，高達四萬零八百家，創下歷史新高，超越過去各年的全年數字，比九二一地震、經濟負成長、ＳＡＲＳ侵襲等大利空衝擊時還高。由於十二月往往也是公司解散的高峰期，此一數字仍將再增加。去年倒閉企業最多的行業，依序為製造業五千八百二十家，批發及零售業五千七百九十二家，營造業四千七百三十九家。影響所及，對於北中南某些中小企業群聚的辦公大樓，也產生了相當衝擊。住商不動產董事總經理陳錫琮表示，在中小企業經營難度越建提高，市場上小型商辦需求銳減，經營次級辦公室的業主勢必調整方向，迎合轉為買方的種種要求。而在立委大選後，經濟發展成為取得執政權的基調，中小企業生機蓬勃與否一向是重要指標，看好未來兩岸關係舒緩，景氣回春，中小企業與大企業分公司的需求將有助一掃次級辦公室長期以來的陰霾。 陳錫琮表示，綜觀北中南三大都會區之中小企業商圈聚落，台中、高雄商圈，在這方面需求較弱，甚至許多創業者基於成本考量，以住家或套房設立公司行號，以最節約的方式拼出自己的一片天，加上台中、高雄兩地辦公室出租率長期處於低檔，在中小企業倒閉聲不斷的狀況下，衝擊相對較小。台北市內由於需求大，中小型辦公室以價廉物美的優勢，受到創業者的青睞，競爭較為激烈。台北市幾個中小企業較多的商圈，近幾年確實出現中小型辦公室出租率衰退的狀況，這些商圈都有缺乏捷運線貫穿的共同點，台北市停車位一位難求，交通便利度成為近年來中小企業選擇辦公室的主要考量，自然讓這些過去的中小企業重鎮風華不在，加上景氣衰退，中小企業倒閉頻傳，空置狀況更是雪上加霜。 住商不動產敦南加盟店宋銘賢店東表示，敦南商圈以交通便利，鬧中取靜，又有林蔭大道相稱，過去是許多中小企業主最青睞的區域。但隨著重心東移到信義商圈，敦南商圈只有捷運木柵線通過周邊，在交通優勢上不若以往。近年來許多產業外移，連帶影響敦化南路周邊辦公室的出租狀況，許多次級辦公室業主即便降價求租也租不出去。宋店東表示，以目前敦化南路商圈的需求來說，30-40坪是區域主力坪數，某些50-60坪的辦公室，對企業主來說過大，但卻無法切割，只能眼睜睜讓租金越喊越低，租期越拉越長。而敦北商圈也有著跟敦南商圈相同的尷尬，且隨著內湖商圈的繁榮，加上敦北商圈的次級辦公室外觀都出現老態，雖然租金沒有明顯跌幅，但出租率不復往日榮景。 傳統旅行社業者聚集的松江商圈，這一兩年來空置率出現明顯成長，住商不動產松江民權加盟店協理周勝國表示，一方面捷運施工影響，二方面旅行業由於成本墊高，加上近年競爭激烈，停業時有所聞，而松江商圈除了旅行業者外，許多倚靠進出口的傳統產業近年因為外移或是倒閉，也讓該區出租率表現不甚樂觀。但該區未來一有捷運通過，未來搭配松山機場相關議題，相當具有發展性。而同樣面臨交通黑暗期的南京商圈，住商不動產光北捷運店姚貴堂店東指出，不但是辦公室，店面更是大受影響 加上許多房東認為捷運通車必然帶動周邊租金成長，即使租不出去也不輕易放棄底線，因此租金下滑幅度不大，但空置率在這一年至少提高5%-10%。但許多撐不下去的房東卻願意降價求售，因此，辦公室成交價約有一成左右的跌幅。 陳錫琮分析，油價調漲帶來的成本墊高，對中小企業產生衝擊，連帶影響BC級辦公室的出租狀況。對於這類房東來說，應該要比過去更靈活的方式來面對不一樣的經營型態，除了委託大型不動產經紀業者出租外，包括切割，租金優惠等，都可以有效提高出租率。但針對目前許多強調隨時入駐，直接上班的智慧型辦公室，陳錫琮建議，這類辦公室雖然出租率高，但穩定性相對較低，加上管理門檻與成本較高，並不建議一般的房東輕易嘗試，以免賠了夫人又折兵。而隨著國民黨取得國會多數，雖然離三月二十二日總統大選還有一段時間，但普遍認為，兩岸關係將比過去更為舒緩，對於整體經濟面來說，政局的穩定有助於流入亞洲的熱錢，中小企業與大型企業分公司也在景氣回春之後再起，次級商辦擁有好地段卻房租低廉，後勢相當可為，只是在這段磨合期間，有意投資次級商辦者更應該精挑細選，才能買到穩定收益的理想物件。