銀行低利衝擊，中高齡漸成購屋主力

第四季一向是房地產市場的傳統旺季，過去每逢年底活躍在房地產市場的青年首購族在房價高，裁員風起的現階段，由於無力購屋與對未來的不確定感，與去年相較，20-39歲族群少見的在購屋成交比例上出現下滑，根據住商不動產企畫研究室統計今年與去年第四季成交資料後發現，20-39歲族群從去年的51.1%下降到今年第四季的45%，但相較之下，50歲以上族群的比例從去年同期的21.9%上升到25.4%。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，因應金融風暴的低利政策，帶給了仰賴銀行利息過生活的退休族莫大的恐慌感，讓這群人開始四處找尋可以取代定存，兼具固定收益與低風險的「啞巴孝子」，而穩健特質的房地產就成為這群退休族的理想選擇。 熱錢轉進，中高齡購屋比將逐步增加 中高齡者購屋比例相對增加，銀行定存利率跌到不到2%是主要原因之一，徐佳馨分析，以四百五十萬為例，放在銀行以1%定存利率計算，一年約收取54000元，但以同樣是450萬，位於大安區的套房，一個月可租一萬元為來看，一年則可收租12萬，投資報酬率便達2.6%，整整是定存的二倍多，以目前房價議價空間拉大的狀況來計算，當這個450萬的套房議價空間達15%，成交金額約為382萬，一萬元的租金當場讓投資報酬率拉到3.1%，足足比銀行利率多三倍！加上房地產與其他金融產品相較，一夕化為烏有的可能性極低，相比之下這些定存族自然將房地產列為重要選項。 老謀深算，最愛馬上當房東 徐佳馨指出，這些市場慢慢出現的中高齡購屋者，由於多有購屋經驗，因此對於議價、服務態度、專業度上相當注意，經紀人沒有三兩三，很難滿足這些貴客的需求。此外，對這群定存族來說，他們銀彈充足，較不受銀行貸款成數影響，因此合理總價、高投報的產品是購入時的主要考量標的，要是房屋已經有現成租客，讓他們省去空置期，直接當房東，成交機率將大為增加，特別是學生套房與較低總價的店面，在詢問度上均比年中較為增加。 青年買屋需求在，只是怕傷害 這份統計除了發現中高齡購屋者增加外，更發現20-39歲的購屋比降低，但租屋比率增加的狀況，由此可發現20-39歲族群的住屋需求仍在，只是買屋意願低落的狀況。徐佳馨表示，現階段年輕人買屋意願最大的門檻，莫過於房價高、自備款高、銀行貸款成數低的「二高一低」問題，若未來企業裁員與大環境狀況不佳的情況越來越嚴重，年輕人轉買為租的狀況將只會越來越多。以目前市場狀況來說，未來一兩年內中高齡購屋比例將逐漸增加，成為不能忽視的市場主力。 〈範例〉 A方案： 450萬現金存入銀行，以定存利率1%計算，年收入約4500*12=54000 B方案： 450萬大安區套房，每月可租10000元，年收入約10000*12=120000 平均投資報酬率約12萬/450萬＝2.6% 若議價空間達到15%，成交金額約382萬 平均投資報酬率約12萬/382萬＝3.1%