買賣房屋的第一步~認識「不動產買賣契約書」

這些年來隨著不動產市場的熱絡，有越來越多的人，開始紛紛投入房地市場，企圖從中獲得利益。而這群專業投資客或不懂門道的投機客，除了打聽哪裡可以買便宜房子、如何理財規劃之外，尤其應該注重交易的安全及自身權益的保障，而首要的第一步，就是好好認識「不動產買賣契約書」。

依據內政部台（九十）內中地字第九０八二三六二號公告頒行（行政院消費者保護委員會第七十八次委員會議通過）之成屋買賣契約書範本，就買賣標的之標示及權利範圍，明白揭示於契約書第一條中，這是買賣契約中最重要的一環，也是權利保障的第一步。而買賣契約書上若有記載不詳盡的部分，則依地政機關登記謄本所載為準，因此，簽立買賣契約書的同時，簽約地政士也會同時出示該標的物之最新謄本，以確保買方權益。

關於買賣總價款及付款方式，部分買方可能會申請銀行貸款，依據契約書範本第二條之規定，「因可歸責於買方事由，致貸款無法獲准時，買方應於通知日起十日內以現金一次補足…」對買方而言，如果沒有考量自身的付款能力，稍有不慎，就可能因為無法補足價金而衍生違約問題。另針對有設定抵押權之賣方，則須負責於買方交付尾款前清償並塗銷抵押權。

辦理買賣標的物所應繳納之地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費、管理費、公共基金等稅費，在標的物點交日前由賣方負責繳納，點交日後由買方繳納；稅費以點交日為準，按當年度日數比例負擔。至於抵押權設定登記應繳納之印花稅、登記規費、火災保險費、建物契稅等則由買方負擔。土地增值稅由賣方負擔；如有延遲申報而可歸責於買方之事由，其因而增加之土地增值稅部分由買方負擔。而各項登記規費或地政士執行業務費用等，則由買賣雙方約定，且於買賣契約書中逐一詳細載明，以確保雙方權益。

至於買賣雙方的擔保責任，賣方應擔保標的物產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地等情事，如有出租、設定他項權利或債務糾紛等情事，賣方應於完稅款交付日前負責理清，此外，就標的物依法負有瑕疵擔保責任；至於買方，就其所支付之價金，若以支票為給付時，應擔保其能兌現，否則視同未履行給付價金之義務。

賣方產權移轉、買方結清尾款後，接下來就是標的物的點交，通常點交應以簽約當時的房屋現況或合約書約定為準，買賣標的物之利益危險則自點交時起由買方承受負擔。

除此之外，還要注意契約書中之特別約定，包括：延遲交屋之賠償、違約及解約之條件與賠償責任等。若雙方就合約不足部分有另行協議之特別事項，切勿使用模擬兩可或概括文字，且應於增補之文字上用印或簽名確認，避免日後衍生爭議。

消費者若擔心交易價金的安全性，可在簽訂買賣契約書的同時辦理買賣價金履約保證，不僅可確保價金之安全，若不幸遭遇買賣糾紛時，也不會發生求助無門的窘境。

動輒上千萬元的不動產交易，對大多數人而言，一輩子或許只有一、兩次的機會，千萬不可怠忽，事前多用一點心，選擇合法專業的經紀業者、簽約前充分審閱契約書，了解自己的權利與義務，就能避免發生糾紛的遺憾。