調控見效！告別2009狂熱，上海樓市回歸沉穩

剛過去的2009年，對上海樓市來說，是充滿狂熱的一年。12月份，正在上海樓市混沌之際，「國四條」一聲驚雷，接著「滬四條」亦粉墨登場，素有「政策市」之稱的上海樓市，在2009年12月29日上海市政府辦公廳轉發了市住房保障房屋管理局等五部門《關於本市貫徹國務院常務會議精神進一步促進房地產市場健康發展的實施意見》後，短短不過半個月的時間，樓市成交立即受創。住商不動產中國總部周宇鳴總經理表示，在中國投資不動產，絕不能低估政策的力量，在滬四條出台後，今年一月上旬上海一、二手房成交量均大幅度減少，某些區域甚至成交比起上月減少三分之ㄧ以上，影響驚人。在二手房市場上，業主普遍加價5%以上，藉此轉嫁新政實施後的稅收負擔。周宇鳴預測，今年1月可能成為去年3月以來最淡的「淡季」，新房的供應量和成交量將銳減至80萬平方米左右。 房價漲勢強，政策急煞車 周宇鳴指出，2009年上海仍延續著一貫漲勢，因此相關政策也在各界預測之中出台，12月14日國務院「國四條」首次提出「遏制部分城市房價過快上漲的勢頭」的作法，但仍以保障自住、抑制投資投機需求為主要原則。而在12月29日，上海當局從稅收信貸政策調整、加大普通商品住房供應、加快推進住房保障、加強市場監管四方面採取措施，主要調控供應和需求兩個方面，而一些在08年中央優惠政策外，特別鼓勵上海樓市的政策獨有政策，也都提前取消了。 稅制銀行雙管下，短期影響層面廣 周宇鳴分析，這波上海調控房市的方式有四，一是契稅，將購買90平方米及以下普通住房1%的優惠稅率，由不限制套數，嚴格限制只有第一套。二是個人所得稅，個人轉讓自用2年以上、並且是家庭唯一生活用房取得的所得，免徵個人所得稅；調整後將轉讓年限由2年恢復到5年。三是恢復收取個人購買普通住房的住房登記費和個人買賣存量普通住房的交易手續費。第四，也是最重要的一部分，就是二套房貸政策緊縮，讓投機者無縫可鑽。此外，「滬四條」更嚴格規定，對已貸款購買一套住房，再申請貸款購買第二套用於改善居住條件的普通自住房屋的居民，須提供人均住房面積低於本市平均水準的有效證明，才能享受貸款利率和最低頭期款的優惠政策。短時間來說，上海樓市想要狂漲的機會應該很低。 自住客戶免擔心，投資投機危機大 周宇鳴認為，投資投機者更傾向於發揮貸款的金融槓桿作用，所以緊縮房貸政策，將會成為抑制房價的「撒手鐧」，雖然商業銀行為了自身利益，總會透過打各種「擦邊球」方式而放鬆限制。不過，上海政府仍可以用公部門的力量，去限制買房者的資格，抑制投機者的炒樓行徑。整體來說，上海政府還是維持保護和支持合理自住需求的基調，但在當前高地價、高房價已成為上海民怨之一的情形下，短時間想要大手筆投資房地產的投資者，可能得要有很深的口袋和很充分的心理準備。