法律艾注意/房屋瑕疵擔保責任(權益篇)
買方於交屋後,在一定時間內如發現瑕疵,可依民法瑕疵擔保之規定請賣方修復。不過,瑕疵擔保責任仍有些重點及特殊的案件,讓我們來了解這些重點及例外。
瑕疵擔保請求權可以為特別約定甚至拋棄?
是的,瑕疵擔保約定也是契約的一種,在私法自治的大前提下,瑕疵擔保是可以為特別約定或拋棄的,如約定期限(縮短或延長期限)、範圍(臥室、浴室或房屋內某區域約定排除),甚至是拋棄:
一、特別約定在實務上常出現的爭議
A.不熟悉法律規定的約定期限
買方主張契約應載明「賣方願負擔瑕疵擔保責任半年」,認為這樣才有保障,但此舉卻把法律規定的5年時效縮短成了半年,極大的傷害了自己的權益。
B.因小失大的拋棄瑕疵擔保請求權
常有買方在交屋後,為了與賣方達成瑕疵處理之協議,故同意「拋棄瑕疵擔保請求權」,這個約定直接讓買方失去未來向賣方主張瑕疵擔保的權利,縱使買到的是凶宅、海砂屋等,也無法再向賣方主張減少價金或解除契約(除賣方故意隱瞞),做此約定請慎重考慮。
二、如何在對瑕疵擔保做特別約定時保障自身權益
A.不要對瑕疵擔保做特別約定
前面已經說過,瑕疵擔保是法律上就有的規定,並非以契約約定而生,故縱使不約定,現行法律的規定也足以保障買方。
B.依區域及項目排除賣方瑕疵擔保責任
常見的約定方式如約定臥室、浴室等位置關於漏水、壁癌等瑕疵排除賣方之瑕疵擔保責任,避免過於概括的約定。
瑕疵擔保責任的請求權利,是買方在交屋後得以保障,而一旦房屋出現瑕疵,都免不了要與賣方協調。此時一個優秀的經紀人員,可以做為買賣雙方的緩衝,也能替買方把關,避免權益無端喪失。透過一個值得信賴的經紀業來買屋,避免掉後續更多的困擾,才是現代人聰明購屋的好方法。