法律艾注意/不可不知的公寓大廈規約(特定空間篇)
公寓大廈管理規約(以下簡稱規約)是住戶間制定的「規則」,住戶皆受約束,無論新舊住戶皆然,且規約內規定,無法以不知情為由而不遵守。如此重要卻常被忽略,導致購屋後受損或產生爭議。
規約基於公寓大廈管理條例而生,導致其條文繁雜且用詞艱澀,一般人望而卻步,本文以購屋時常見問題之案例,希望對購屋消費者有所助益。
特定空間能否約定專用?
趙先生身為庭院愛好者,但台灣寸土寸金,一樓房價居高不下,故千挑萬選後找到一戶廣告為「前有廣闊平台」的物件,經紀人員帶看後,趙先生得知該平台其實就是露台,但只有該戶可以出入使用,且規約有記載約定專用給該戶云云,趙先生納悶著,露台是公共空間,可以讓他單獨使用嗎,不會有住戶抗議嗎?
說明:
在建築設計及美觀等因素影響下,擁有露台的物件越來越多,而露台雖屬於全體住戶共有,但通常其進出方式必須經過特定住戶,實際上無法供全體住戶使用。故為了有效利用露台空間,住戶間常會將露台「約定專用」給該特定住戶使用。
「約定專用」,就是住戶間,把原本為公共使用的空間,約定給特定住戶使用並排除其他住戶使用的權利。本案中,趙先生房屋的露台就是屬於受規約記載保障的約定專用,可依照規約記載使用該露台,且排除其他住戶的使用權利,所以只要趙先生未違反其他法規,其他住戶是不能對趙先生使用露台有異議的。
不過,約定專用也必非全部是賦予權利,畢竟原先為公共使用的區域變更為特定住戶使用,這時候若要全體住戶繼續承擔該區域的修繕、維護等責任亦非恰當,故法律亦規定該區域之維護、修繕等責任,將由約定專用之人負責,以平衡住戶間之權益。
小結:
約定專用可使住戶取得使用公共空間的專有權利,但同時也必須承擔維護、修繕該公共空間之責任。