法律艾注意/房東租貸自保4招
在台灣,房價居高不下、經濟條件尚不容許購屋時,租賃成了首選。反過來說,在交易市場還不活絡的情況下,對於屋主而言,出租也是回收投資的方法。然而不管是出租人或承租人,該如何在租賃市場中保護自己,一直都是很重要的議題。
出租人在租賃案件中容易遇到的問題
一、承租人不付租金,也不願意搬離。
出租人如確定承租人已經有兩個月之租金總額未給付後,即可以存證信函定相當期限催告承租人繳交租金,若承租人仍未繳交,即可發函終止租賃契約。但如承租人收到通知後仍不願搬離,出租人則須依訴訟程序聲請強制執行,以取回房屋。
二、承租人拒不見面,拒收信函,甚至一走了之
此種情形,在承租人刻意迴避下,無法使用催告並終止契約之方式。但即使租約已到期,承租人也早已搬離,出租人仍不能擅自進入租賃房屋。正確路徑是透過訴訟,以強制執行之方式收回房屋,避免因擅自進入租賃房屋產生爭議。坊間建議以換鎖、斷水斷電等作法更是應極力避免,以免節外生枝。
三、公證租賃契約以節省訴訟時間。
一般民眾皆對訴訟有所排斥,理由不外乎是費時費力,但若在簽訂租賃契約後,至公證人處公證租賃契約,經此程序,一旦承租人積欠租金或租約到期不願搬離時,即無須進行冗長的訴訟程序,可直接聲請強制執行。
四、不定期租賃的困擾
定期租賃到期後,出租人如未表示終止契約之意思,且有收受租金等默式更新行為,即有可能使該定期租賃轉為不定期租賃。不定期租賃最大的問題,在於受到土地法第100條規定之限制,僅能在有條件下收回租賃物,且這些限制於現實上皆不易達成。例如出租人收回自住或重新建築,且縱使承租人積欠租金,也必須以擔保金先行抵扣後達積欠兩個月租金,始取得終止契約之權利。故為避免不定期租賃之產生,出租人必須定時更新契約。如租賃契約屆期不欲續租,也必須以明示之方式表達終止契約之意思,避免因收受租金形成不定期租賃狀態,徒增日後困擾。
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