法律艾注意／剖析代理行為對不動產買賣的影響

撰文：住商總部法務陳威宇

只要代他人為法律行為，都必須取得授權，才擁有合法的代理權限，台灣因風俗 民情使然，常有夫妻間彼此代簽或父母替子女代簽等情況發生。不動產所有權採登記制度，依法只有登記名義人才有處分不動產的權利；若是不清楚確認的方式，最好還是委由經紀業處理，以免因遇到無權代理的問題，蒙受損失。

剖析代理行為對不動產買賣的影響

由於台灣風俗民情使然，許多人直至成年且出社會工作，仍舊是由父母代為處理各種投資，像是投資型保單、基金等。許多業務在接洽客戶時，也常有讓父母代替成年子女簽名，夫妻互相代簽等事情發生。而在以「家」為單位的傳統社 會觀念下，這一切行為似乎又那麼理所當然。種種錯誤的習慣 累積，又缺乏足夠的法學教育，久而久之便衍生出一個很嚴重 的問題，即一般民眾對「代理權」的認知，常與法律不同。

何謂「代理」？

民法規定「在代理權限內，以本人名義，向第三人為意思 表示，或由第三人受意思表示，而直接對本人發生效力之行為。」可知代理是需要獲得「本人」授予處理事務「權利」的。常在坊間聽到的「授權」，即是「授予代理權」之意思，除本人授權或部分依情形可認為本人有授權之意思外，代理權 不可能憑空出現。

案例一：老楊婚後與妻子共同購買了一間房屋，選擇登記於妻子名下。嗣後，因有資金需求而售屋，老楊隨即自行售屋，並與買方簽訂不動產買賣契約。

案例二：老楊於兒子未成年時，即購置了不動產並登記於其子名下。多年後，因兒子實在不爭氣，為了自己晚年生活，決定出售房屋，即自行售屋並覓得買方，雙方簽訂不動產買賣契約。

以上兩個案例，都有一個情形，也就是簽約人（老楊）其實沒有自行售屋的權利。由於我國法律規定，不動產所有權採登記制度，故在未透過其他方式確定其內部關係前（如夫妻共同購買或父親為實際出資者），依法都只有登記名義人才有處分不動產的權利。

但如前所述，長期以來錯誤行為的累積以及法學教育的缺乏，常有認為自己能代理配偶，或父母認為自己可以代子女出售不動產之情形。但實際上，父母與成年子女間，並沒有既定的代理關係，而夫妻間除了一般日常事務外，亦無互為代理。

爭議問題：

在這兩個案例中，老楊及買方，各自會遇到什麼問題呢？

一、老楊：兩人都未得到所有權人授權而與買方簽訂不動 產買賣契約，兩人的行為在法律上叫做「無權代理」，而無權代理人簽訂的合約，依法係為「效力未定」。故老楊簽訂的合約並不是當然無效，若後續有權處分之人（即妻子或兒子，以下稱本人）同意，該合約仍為有效合約。反之，若本人不同意這個無權代理行為，該合約對其不生效力。

二、買方：上面提到，由於老楊為無權代理，該合約處於效力未定的情形，此不確定情形對於買方實屬不利。為了使法律關係能盡早明確，法律即賦予買方「催 告」本人的權利，買方可向本人為催告，本人於買方所定的時間內未對之確答承認與否，視為本人拒絕承諾，以此盡早明確法律關係。

如買方催告後，本人拒絕或未於期限內回復，該契約對本人不生效力，買方則可依法對無權代理人即老楊，提出損害賠償之主張。

其實只要代他人為法律行為，都必須取得授權，才擁有合法的代理權限；上面提到的，不過是代理權中最基本概念。不動產買賣通常涉及諸多事務，從委託、議價、簽約、移轉及受領價金等，無論委由他人出售或購買房屋，若是授權內容或範圍不清，很容易出現後續爭議。

像是代理人並無受領價金的權利，卻讓他把價款取走；又或是代理人並無變更售價的權利，卻為了成交擅自變更價格，種種情形都會使買賣變得更為複雜，因此而買賣破局更是時有所見。

縱使受害者可以向無權代理人請求損害賠償，可在司法實務上，無權代理行為所能請求之損害賠償僅限於「信賴利益」，也就是相信契約有效，而簽約之人因此所受的實際損害。簡單的說，可能也就是交通費、請假等費用，實際上相當輕微，與一般人所預期能請求的金額通常有很大的落差。

故在進行不動產買賣交易前，確認交易相對人是否為有權利之人是相當重要的。如果自己不清楚確認之方式，最好還是委由經紀業處理，避免因遇到無權代理的問題，白費時間與精力。