艾佳快報／自用購屋5大該注意事項

撰文：住商不動產企劃研究室徐佳馨

隨著實價走向透明化，買賣雙方的開價 較過去更貼近現實，影響所及，交易也逐漸回春。雖然近期內房價不太可能會 有數倍翻漲的空間，自用購屋時宜多留意以下5大注意事項，較有可能談到好 價錢、買到好物件。

這幾年，身邊不少朋友都反應，價格好像比過去更難談一 點。確實，隨著實價走向更透明，有誠意的賣方開價明顯較過去貼近現實，甚至許多社區也出現了幾年未見的新低價。影響所及，交易也逐漸回春，即使面對2020年總統大選可能出 現的變數，可市場隱隱透出暖意，總會讓人覺得欣喜。

不可諱言，現階段房價即使盤整，也還是歷史高水位。但在低利環境下，房市雖然暴跌不易，可是想出現如同過去般的數倍翻漲，幾年內也不大可能。加上持有稅增加的壓力，以及未來轉手 的風險，再再都使得許多屋主開始思考「獲利了結」的可能性，這是為什麼某些社區會出現「貌似跌價」行情的原因。


1.利用實價登錄預先查詢
此外，實價登錄也是房價修正的另一推手。在過去，由於行情不透明，在人云亦云下，買方出價無所本，很容易被開價牽 著走，成為房價推升的無辜推手。不過，在實價登錄上路後，不只房仲業者要主動提供，精明的消費者更會事先透過內政部網站查詢成交行情，「心中有數」下，除了極少數特殊個案或 產品，高過行情太多的開價已經十分罕見，下滑的價錢也會攤 在陽光下，買方也自然能有機會談到好價錢。


2.鎖定區域、積極看屋、勇敢出價
在這時間點，剛性需求的自用客戶，最建議他們「鎖定區 域、積極看屋、勇敢出價」。只有當鎖定區域，才能對行情瞭 若指掌，也才能讓在地房仲知道自己是「誠意買方」，進而培 養默契，看到剛釋出的好房子。只有多看屋，身處在市場之 中，才會第一線感受到市場的變化。也因為多看屋，才能夠快 速增加經驗值，才能夠了解自己真正的需求。至於勇敢出價，就是最切實的實踐，也因為出價，才能知道開價和實際成交的落差，持續修正，最終順利成交。

不過，也有很多人問，這時候是買房時機嗎？


3.善用房地合一稅負優惠
如果是自用客戶，因為需求存在，持有時間也長，加上房地合一政策鼓勵自用客戶，自用甚至可能出現免稅或是極低稅負的優惠，在這個盤整的 時間點，可以買到比過去更好的房子、更精華的區域，何樂而不為？如果擔心，甚至可以透過實價資 料以及銀行貸款狀況交相比對，一切自會了然於心。若是投資客戶，我們的建議除了考量成本，更重要的是在價格已高的狀況下，「安全」應該被放在第一位。


4.包租生意前考量獲利空間
如果打算要趁著房價修正，買房做起包租生意的 民眾，雖然政府鼓勵包租代管業，可是一定要符合租賃專法對房東的要求，並且要讓租客遷戶口、申報租金，也不能夠隨意調漲租金、苛扣押金等，都是不合法且最高可以有30萬元以上的罰款，千萬要留意。

所以如果要從事相關業務，也要有合法保障之外，支出比以前多，獲利可能比較少的心理準備。


5.留意個人信用狀況與屋況
最後更要提醒購屋人，雖然現在銀根寬鬆，房貸 利率低得嚇人，不過銀行端買房子還是要注意個人信用狀況與房屋本身的條件。如果借款人信用太差，或是房屋又老又小又在比較偏僻的地方，銀行貸款不樂觀，就容易陷入簽約前要趕緊籌錢的窘 境，不可不注意。

房地產市場走了十多年行情，也到了該休息盤整的時候，當眾聲喧嘩退去，能夠留下的，才是真正的價值。