地上權住宅是什麼？這5大優缺點、價格、差異一次看！

你有想過你的房子，可能不是你的房子嗎？你又知道地上權住宅是什麼嗎？這一篇文章就也來介紹地上權住宅的5大優缺點、價格以及差異性，讓你更瞭解這類型住宅的特色，也才可以更瞭解你適不適合買喔！

什麼是「地上權」?

簡單來說，所謂的「地上權」可以解釋為你只有使用土地的權利，而實際上是沒有取得土地所有權的，如果從民法的層面來解釋：「地上權是不動產權的一種，而區分地上權者，表示以在他人土地上下之一定空間範圍內設定之地上權」的意思。相較地上權另一種就是一般住宅最普遍的「所有權」，也就是包含「土地」及「建物」兩者的擁有權。

什麼是「地上權住宅」?

而所謂的「地上權住宅」則是意指僅有地上之「建物」的所有權或使用權，而無取得土地權狀的一種住宅。現行市場上的地上權住宅大多為政府釋出的國有土地，土地產權屬於國家，建物產權的部份則屬於建商，因此地上權住宅會有「使用時效的限制」，而使用時效依不同建案有所差異、大多落在50~70年左右。

另外比較特別的是只要是地上權住宅，每年繳房屋稅跟地租給政府，地租金額是申報地價1%～5%，地租也會隨著公告地價調漲。相較所有權住宅，地上權住宅最大特點就是「房價」為一般所有權住宅的 6 ~ 8 成的價格優勢。

地上權住宅與一般住宅差異比一比

項目		一般住宅	地上權住宅
房價		市價為主、增值空間較大	市價的6~7成、不易增值
稅賦	地價稅	需繳納	不需繳納(但須繳地租，大約公告地價1~5%)
	土地增值稅	售屋時需繳納	售屋時不需繳納
	房屋稅	需繳納	需繳納
土地所有權		有	沒有
貸款成數		7~8成	3~5成(大多銀行承作意願較低)
利息可否抵稅		可/限自住	可/限自住

※表中房價、稅務、貸款等資料供參考，實際可能因不同縣市區域、房貸利率、政府/銀行政策而有所差異

地上權住宅5大優、缺點有哪些？

優點：

● 價格優勢：比一般住宅便宜2~4成

● 不用繳交地價稅、未來轉手時不必課徵土地增值稅

● 有機會以優惠較多價格入住蛋黃地段

● 租金與一般住宅行情相近

● 對於購屋族資產配置更具有彈性空間

缺點：

● 使用期限有一定年限，到期後需被拆屋歸還土地

● 沒有土地所有權，跟華人一般的「有土斯有財」投資觀念相差甚遠

● 轉手移轉價值低

● 貸款條件差，貸款利率高、成數低，自備款需提高

● 繳交地租採浮動利率

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