【退休生活】退休買房如何買？看懂貸款「以房養老」試算、條件！

許多長輩退休後，都會考慮退休生活的買房買屋一事，但是，你又知道退休買房要如何買才好嗎？房屋貸款的「以房養老」貸款又要如何試算？條件又為何呢？這一篇退休買房的文章，就來帶你一次瞭解如何評估房屋，也一次瞭解相關房屋的規則及種類喔！

退休買房，要如何買才好?

台灣已經進入高齡化社會，關於退休族的相關話題與討論近年越來越多元豐富，其中針對銀髮族住的問題更是討論重點，以下就針對以房養老的相關議題詳細說明，讓銀髮族都享受銀髮安心好住福！

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1.評估換屋方式：

一般來說，退休族的現金收入可能較以往低，因此在做換屋決定前務必要依據自身財務狀況，評估一套適合自己的換屋方式。(若退休族手邊資金有限，換屋時建議「先賣後買」並跟買方商量向買方承租原來舊屋，再利用這段租屋緩衝積極看屋，順利找尋理想好屋)

先買後賣V.S.先賣後買

項目	先「賣」後「買」	先「買」後「賣」
優點	• 不需因資金壓力，而被迫將原持有物件降價出售。 • 實際掌握買房的預算，避免購入超出負擔上限的物件。 • 增加買屋基金。	• 可省掉租屋成本。 • 不用增加一次租屋期間的搬家，比較省心力。
缺點	• 在換屋的空窗期，可能需要準備一筆額外的租屋成本。 • 如果沒有這筆額外預算，就需要預先跟親友協調暫時同住。	• 會有一段時間得同時付上兩間房子的貸款，還款壓力較大。

2.房子建議條件：

• 採光明亮通風佳：退休後在家時間變長，選擇採光通風好的房子，能讓身心愉悅，另外室內濕度較低保持乾燥，也能避免銀髮族引發關節或過敏相關病症的發生。

• 走道寬敞好出入：有些年長者需要依靠輪椅或電動車在室內通行，住宅室內走道規劃應預留寬度建議約 80~140 公分，室內地板也避免有高低差的設計，藉此打造舒適安心的銀髮居家空間。

3.考量生活機能：

建議區位鎖定於成熟生活圈為主，除了能享受到商圈採買或是醫院看診的便利，另外最好還有公園綠地或運動中心可隨時運動健身，以上都是適合銀髮族的生活機能需求。

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退休「以房養老」是什麼？

現在「以房養老」的觀念在歐美已行之多年，所謂的「以房養老」指的是退休族可以選擇將名下的房產抵押給銀行，藉由銀行每個月撥付的養老金，這樣便能安心度過銀髮人生。

●　申請條件：年滿 55 歲至 60 歲即可申請。
（但各家銀行的申請年齡不同，利率與手續費也不同，官股銀行利率約 1.61% 起，民間銀行利率則是 1.85%至 2% 以上，手續費在 2,300 至 6,000 元。）

貸款「以房養老」主要分為了哪２大類？

公益型 「以房養老」貸款	• 由政府作擔保的社會福利措施。 • 門檻較高，只提供65歲以上的弱勢族群。 • 且房子沒有法定繼承人的獨居者申請。 • 優點是給付沒有固定年限。
商業型 「以房養老」貸款 商業型「以房養老」貸款，則是由銀行發售的貸款商品，門檻相對較低，但最多僅給付35年。 （市面上以房養老貸款以商業型為主）	(1) 傳統型 • 目前市面上較常見的方案。 • 採按月定額給付的方式。 • 每月給付固定的生活費。
	(2) 循環型／累積型 • 與傳統型同樣是採按月定額給付的方式。 • 未使用的額度可以累積到下個月。 • 貸款期間沒有動用的額度部分，也不會計算利息。
	(3) 年金保險型 • 採一次給付的方式。 • 需結合信託和即期年金保險。 • 貸款款項會撥入銀行信託專戶，再由保險公司定期將保險年金撥入信託專戶，專款專用。 • 假設被保險人提前身故，受益人仍可繼續領。 • 房屋如因都更或重建等因素而滅失時，年金保險仍會繼續給付保險金。

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以房養老房貸＆一般房貸差異、優缺點？

「以房養老」＆「一般房貸」差異

項目	以房養老	一般房貸
申請資格	年滿60歲之本國人	20 ~ 65歲之本國人
給付方式	按月給付	一次給付
還款方式	期滿一次償還 但仍須按月繳息	按月本金攤還
貸款餘額	遞增	遞減

說明：一般房屋貸款特色是一次性取得大筆資金，之後再按月、按期數攤還本金跟利息。隨著時間愈長、債務會愈來愈少，等到債務全部清償完成之後，就可以辦理抵押權塗銷登記，房屋就歸於所有權人之名下。

「以房養老」優缺點

優點	缺點
(1) 穩定現金流 • 可確保退休後，每月都能領到穩定收入 • 不用擔心手上沒現金。 • 不須煩惱晚年生活無人照料。 (2) 減少子女負擔 • 減輕子女負擔經濟壓力。 (3) 可續住原屋 • 仍然可以繼續居住原屋。 　（直到身故或合約期滿） • 老人家安心感高。 　（對環境比較熟悉）	(1) 銀行承作意願低 • 銀行需承擔國人長壽、房價跌價和利率波動等風險。 • 銀行實際上的承作意願較低。 (2) 可貸額度較低 • 銀行在房屋鑑價上較保守。 • 可貸額度有限。 (3) 長壽面臨風險 • 大多數銀行貸款年限是30年，再加上貸款人年齡65歲的限制，一般的貸款者可領錢領到95歲。 （但如合約到期時貸款者仍在世，就可能須面臨貸款繳還困難、房屋被法拍的情況。） (4) 養老金恐縮水 • 每月領到的給付金是會慢慢減少的。 • 如在期間內遇到利率飄升，領到錢更少。 (5) 子女繼承問題 • 須配合銀行要求法定繼承人擔任通知義務人。 • 申貸前需與子女溝通好。

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