【懶人包】出售房屋財產交易所得稅試算、申報、新舊制計算！

你知道出售房屋的財產交易所得稅，該如何試算、申報以及新舊制的差異嗎？所謂的「財產交易所得稅」指的是財產交易所得，因出售或交換財產及權利所產生的所得。包含出價取得的財產或權利，以及出售時的成交價額減去原來取得時的成本，和一切改良費用後的餘額。以一般社會大眾來說，其中最常見的是以「房屋交易所得稅」為主，出售、拍賣或交換房屋所得歸屬年度，以所有權移轉登記完成日期之年度為準。

搞懂你要繳是「房屋交易所得稅」還是「房地合一稅」呢?

所謂的「房屋交易所得稅」(舊制)是指相對「房地合一稅」(新制)的說法，「房地合一稅」是針對105年1月1日以後取得的房地，換句話說，「房屋交易所得稅」（舊制）就是指2015年12月31日以前取得的不動產，其中土地部分出售所得免稅。

※ 了解更多：房地合一稅2.0是什麼？新舊制、試算、申報重點一次看

房屋交易所得稅申報3步驟：

步驟1：確認符合條件(符合以下條件之一均為適用舊制)
● 103年1月1日以前取得房屋交易者。
● 103年1月2日至104年12月31日之間取得房屋交易者，且持有期間2年以上者。

房屋交易所得稅申報3步驟：

步驟2：選擇申報方式(二選一)

	核實認定法	標準認定法
說明	個人出售房屋，已提供或稽徵機關已查得交易時之實際成交金額及原始取得成本者，其財產交易所得額之計算，應依所得稅法第十四條第一項第七類相關規定核實認定。	稽徵機關僅查得或納稅義務人僅提供交易時之實際成交金額，而無法證明原始取得成本符合下列情形之一者， ● 臺北市，房地總成交金額新臺幣(以下同)7,000萬元以上。 ● 新北市，房地總成交金額6,000萬元以上。 ● 臺北市及新北市以外地區，房地總成交金額4,000萬元以上。 應以查得之實際房地總成交金額，按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋之收入，再以該收入之 17% 計算其出售房屋之所得額 除上述規定外之所在區域，則參考財政部每年公告「個人出售房屋之財產交易所得計算規定」的相關區域房屋評定現值以利計算稅額。 （*依109年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定之）
適用情形	1.出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用，計算出的財產交易所得較低 2.能提供相關證明文件，就可以選擇按實際發生的價額申報。	1.納稅義務人未申報時 2.以核實成交法申報但無法備齊相關單據文件舉證。
準備文件	1.買、賣私契正本 (私契需貼買賣價格千分之四之印花稅) 2.出售時之契稅單影本 3.出售時土地公告現值證明 4.買賣時支付價金收據及資金流向證明 5.買賣所有權狀影本或謄本	需提出賣出時之房屋核定契價以茲證明。 （契稅單上之契價）
計算公式	* 房屋買入500萬，現在賣出1,200萬。 1,200萬-500萬-取得房屋之相關費用(須附單據)X出售時房屋評定現值 / (出售時土地公告現值+出售時房屋評定現值	＊財產交易所得=房屋評定現值x財政部每年公告財產交易所得標準 房屋評定現值=房屋稅單或契稅單上之「課稅現值」 財政部每年公告財產交易所得標準 請至財政部賦稅署查詢。

可減除的相關成本/費用：

成本類	移轉費用類	不得列舉類
【取得房屋之相關價金】 購入房屋達到可供使用狀態前支付的必要費用。 ● 契稅 ● 印花稅 ● 代書費 ● 規費 ● 監證或公證費 ● 地政士費用 【房貸利息】 房子登記在自己名下前向金融機構借款的利息。 【房屋修繕】 購屋後非2年內能耗竭之修繕裝修相關費用。 ● 水電 ● 瓦斯管線 ● 天花板裝修	【出售房屋支付之必要費用】 ● 仲介費 ● 廣告費 ● 清潔費 ● 搬運費	屬於取得房屋後在出售前所使用期間之範圍支出。 ● 房屋稅 ● 管理費 ● 清潔費 ● 金融機構借款利息
可扣除的費用，但所有相關費用支出須留存單據，避免日後爭議

步驟3：線上試算
財務部稅務入口網：https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/etw158w/15

※圖為試算參考畫面。線上試算僅提供簡易估算稅額功能，實際應納稅額請依申報書實際填寫計算為主。

財產交易所得稅的免稅額／扣除額

● 每年度扣除額，以不超過當年度申報的財產交易所得為限。
● 納稅義務人、配偶及申報受扶養親屬的財產交易損失（須檢附關於損失單據證明）
● 當年度無財產交易所得可以扣除，或是扣除不足者，得於以後三年度之財產交易所得扣除，計算後，併計其他各類所得並依規定減除免稅額及各項扣除額後，按綜合所得淨額所適用之累進稅率5%、12%、20%、30%或40%計算應納稅額。
● 如果有交易損失，依照所得稅法規定，檢具資料符合規定者，每年度扣除額，以不超過當年度申報之財產交易之所得為限。

總括來說，雖然對大多數屋主來說，可能採取標準計算申報較為有利，但依法仍建議優先採核實認定的方式繳納賦稅，否則日後遭政府查核仍須面臨補稅的情形。

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