出售房屋，為什麼要找不動產經紀業，又應該注意些甚麼？

現代社會講究專業及分工，各行各業都有自己的專業領域，而提到買賣房屋，不動產經紀業﹙坊間俗稱仲介﹚就是這個領域的專業人士。不諱言的說，大眾對此行業有許多負面印象，認為他們是炒房的幫兇。但實際上做為不動產經紀業，並沒有制定價格的權利，房屋售價之制定依舊掌握在賣方，而在全面進行實價登錄後，真正能決定不動產價格的，就是市場供需了。

那出售房屋為何要找不動產經紀業？既然以此為業，通常能更準確的判斷市場脈動，對於售屋價格的制定上，可以給予充分的建議與參考資料。且一般屋主不會知道哪裡有買方，只能上網刊登廣告碰碰運氣，不小心還會遇到詐騙集團，而不動產經紀業因為在地經營，常有許多有需求的買方資訊，可以快速且大量的提供真正有購買需求之客戶看屋，加速出售之效率，也能協助過濾客戶，同時節省自己帶看的時間與處理瑣事的心力。

但坊間的不動產經紀業足有上千間，消費者如何選擇適合自己的經紀業，才不容易誤觸地雷，才能真正節省在售屋的心力呢。

一是找具有規模的品牌。無論買方或賣方，委託案件時仍以大品牌為主，因為它有著物件數量、客戶數量的基本優勢，且人員基本素質較高，比起小品牌或自營品牌的經紀業，安全性更是較有保障。這點對於消費者來說，操作是比較容易的。

二是注意契約條文。不動產經紀業在已經是相當成熟的行業，相關契約都已有法律明文規定限制，大品牌之經紀業，契約內容多因法規限制大同小異。但仍不時聽聞經紀業與消費間之糾紛，主因仍在經紀業對契約解釋的不清楚，或消費者輕忽簽訂契約的效果。

但契約內容繁雜，一般人通常沒有時間注意詳細內容，那麼至少以下幾處，是您一定要注意看的：

第一個注意重點：專任委託或一般委託

專任委託代表你「只能」給簽約的經紀業銷售，無論是屋主或委託其他經紀業銷售都有「不行」；一般委託則屋主或委託其他經紀業銷售皆無問題。一般而言，契約書標題就會載明專任或一般，只要確定你想要的銷售模式，不太可能誤認。但經紀業其實沒有義務說明契約有分專任或一般，常有業者只提供專任契約，消費者稍有不注意就直接簽訂，應特別注意。

第二個注意重點：委託銷售期間

委託銷售期間一般是三個月為一期，常有消費者沒注意，事後才發現委託期間遠超自己的預期，事後想要變更就要經紀業同意。

第三個注意重點：服務報酬

坊間收費通常是賣方為成交價的百分之四，買方為成交價的百分之二，因政府規定該處不能直接印刷需手寫，消費者仍要注意。另外，服務報酬的產生時間點，通常是買賣契約成立時，而依民法第345條第2項規定「當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」

也就是說，只要買賣雙方對於「購買的物件」與「價金」達成意思一致，買賣契約就成立了，此時就產生給付服務報酬之義務，部分消費者以尚未簽訂不動產買賣契約書面，拒絕給付服務報酬，是於法不符的。

第四個注意重點：違約責任

前面說過不動產經紀業是已經成熟的行業，所以各經紀業對於違約之種類大同小異，大致有以下幾種：
一、 專任委託內自行成交或委託它經紀業成交
二、 與經紀業曾介紹的客戶在合約內或合約屆期後一定時間內成交
三、 經紀業已覓得達委託價格之買方，委託人卻拒絕出售
四、 提前終止委託契約

這類條款只要不違反就沒有問題，且這些行為也確實會造成業者損失，但消費者仍須自行判斷這些違約條款與違約金是否能接上，如果無法接受，就要考慮是否簽訂這一份委託契約。

內政部以應記載及不得記載事項規範委託契約條款後，各經紀業的委託契約內容皆須符合相關法令。重點仍是經紀人員的專業素養，與消費者對自身權益的重視，不要再有早年常聽到的「業務員讓我簽哪我就簽哪」或「我都沒看契約，就因為信任」等等這種錯誤想法。最後，委託買賣房屋，仍以挑選大品牌經紀業為妥，至少還會有總公司與總部替消費者做最後把關，保障買賣房屋的品質。