【法律信箱】不動產委任與代理相關之法律規範

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現代人工作繁忙，常常無法親自處理事務，請他人協助處理事務已是常態，為此我國民法也制定如委任、代理等相關法律予以規範，坊間通常以授權書等文件，提供給相對人作為有權處理事務的文件。同樣在不動產交易也常有此情形，但因為不動產交易涉及金額較高，相關程序較為繁雜，買賣雙方若無法親自處理相關事務，必須請他人協助辦理，應該要注意以下幾點事項。

一、委任與代理關係之差異

請他人辦理事務之人為「委託人」，辦理事務之人為「受託人」，坊間通常將委託人稱為授權人，受託人稱為被授權人。委任是委託人與受託人的內部關係，受託人受委任後，即得「代理」委託人辦理委託事務之權利，故代理是一種對外關係。民法第103條規定「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之」意指代理人對外處理事務時，實際上就等同於委託人自己在辦理事務，所以選擇代理人不可不慎。

二、委託關係是否可以終止呢？

當你發現你的代理人行為不當，或對代理人已經產生了不信任感，千萬記得要即時終止委託關係，避免後續更大的危害。民法第549條「當事人之任何一方，得隨時終止委任契約。」，最高法院62年台上字第1536號判例亦指出「委任契約…不論有無報酬，或有無正當理由，均得隨時終止。」

畢竟委任關係是一種以信賴為基礎產生的關係，一旦雙方已無互信基礎，繼續維持著委託關係無疑是不合理的。但仍要注意，若在不利於他方之時期終止者，需要負擔損害賠償責任，另外在一些委託關係中，會制定違約條款，終止契約的一方需負擔違約責任，不可不注意。

三、沒有書面授權，委託關係就不算成立嗎？

許多人認為，只要沒有授權書面，就沒有授權效力，且許多人會去網路上搜尋，並引用民法第531條（註1)佐證此說法。但事實上並非如此，授權並不以書面或文字為必要，只要當事人雙方意思表示合致契約即成立。

而在不動產交易，在民法166之1條（註2)施行前，授權他人出售不動產，並簽訂不動產買賣契約，皆無須書面授權，只有代理人要辦理所有權移轉登記時，才有書面授權的必要。

所以千萬不要以為沒有書面授權就沒有授權效力，把口頭授權當成玩笑話看待，到時候要承擔的責任，是一點都不會少。

四、簽約相對人若無代理權應負擔之責任

無權代理，即是在未取得委託人授權下，即以委託人的名義處理事務之行為。若你的簽約相對人為無權代理之人，代表他所做的一切法律行為都要由他自己承擔，若造成任何損害，依法也應該負責損害賠償。

可在司法實務上，因無權代理所受損害所能請求之損害賠償，僅限於因信賴利益所生，也就是相信契約有效，而因此所受之損失。且正常情形下，簽約不太容易立即產生重大損害，常見的像提前解除定存的損失，已經算是比較高額的損失。其他或許就是交通費、工作損失等費用，與一般人預期能請求的金額有很大的落差。故在不動產買賣交易時，確認簽約相對人是否有代理權是相當重要的。