下載住商APP 房屋貸款種類有哪些？常見的固定型、指數型、理財型房貸怎麼選？
常見的5種房屋貸款種類：
一、【固定型房貸】：關鍵特色為固定式利率，不受市場利率影響。
● 所謂固定型房貸就是在整個貸款期間都是依照約定好的房貸利率，這個數字並不會隨著央行升息、降息而有調整。
● 通常固定式的利率會相較其他房貸類型來的高。
● 一般房貸多超過20年，一般銀行幾乎不提供這麼長期間的固定型房貸。
二、【理財型房貸】：關鍵特色為已攤還之本金可再循還借貸，投資運用彈性佳。
● 所謂理財型房貸就是一種能讓房屋貸款價值靈活運用的貸款方式。
● 把借款人已經還款的額度釋出，變成可再借貸的循環額度；也就是說還掉的房貸本金額度可隨時再拿出來使用。
● 利息計算方式:以動用金額與時間按日計息，若無動用或當日借還，即無須支付利息。（年利率／365 天 x 貸款天數）
● 又稱循環額度房貸:一般房貸逐漸還款後，本金的額度不能動用。然而理財型房貸，可以把還款後的本金轉換成按日計息的「循環額度」，隨借隨還。
● 舉例: 房屋貸款600萬元，還本金100萬，100萬可以變成循環額度再借出。
三、【指數型房貸】：關鍵特色為依貸款期限，選擇利率方式。(現況銀行普遍提供民眾使用)
● 所謂指數型房貸就是銀行依中華郵政或各銀行牌告的定儲機動利率(指標利率)指數作為基準，再依約定進行調整。
● 利率計算方式：指標利率加上固定加碼幅度(加碼利率)。
● 定儲機動利率隨著市場變動而調整(例如央行升息，指標利率跟著上揚)。
● 指數型房貸依利率結構不同，分別有一段式利率、分段式利率與利率遞減型房貸：
| 一段式利率(不分段利率)： 貸款期間內，利率一口價 | 分段式利率(階梯式利率)： 隨貸款時間增加，利率像階梯般上升 |
| 1.同一利率方式定價(即指標+固定加碼) 2.長期性貸款需求常見選擇。 | 1. 利率前期低後期高 (指標為基準，依照時間分段，以不同的加碼數計息)。 2. 例如貸20年，前2年低，之後的18年高。 |
| 差異之處: 加碼利率的計算方式不同。 | |
| 評估適用與否須知: 針對不同貸款期限、計畫，選擇合適的房貸類型。 | |
四、【遞減型房貸】：關鍵特色為房貸利率愈來愈低。
● 所謂遞減型房貸就是房貸利率依指數型房貸計息，但會依據貸款人繳息情形提供利率回饋。
● 初期利率高，須貸款人按時繳息幾年後，始可享有有限次數的利率減碼優惠。
● 較少銀行提供申辦。
● 適合對象為收入穩定及長期申貸者。
五、【抵利型房貸】：關鍵特色為房貸抵利活儲帳戶存款餘額。
● 所謂抵利型房貸就是讓貸款人另以存款折抵房貸本金。
● 銀行會額外給貸款人一個活儲帳戶，只要貸款人將錢存入該帳戶，銀行在計算利息時，就會先扣除活儲帳戶存款(房貸款)，才計算利息。
● 因為是活儲帳戶，故該帳戶內資金還可隨時運用。
● 舉例: 600萬的抵利型房貸，同一家銀行的房貸抵利活儲帳戶中有 150 萬的存款；抵利型房貸本金就是450萬，450 萬才需要計算房貸利息，剩餘的 150 萬免繳房貸利息。並且因為是活儲，所以150萬的存款，可以隨時動用。
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我適合哪一種房屋貸款？各房貸優缺點、特色及利率說明：
| 適合對象 | 類型特色說明 | 自我評估 | |
| 固定型 房屋貸款 | 1. 收入穩定且足夠支出金額的上班族 2. 不打算提前還款的購屋者 | 1. 擔心通膨影響 2. 免去升息風險 | 1. 固定型利率高於指數型利率。 2. 銀行會增加手續費。 3. 央行降息時，欲轉換成機動利率，需要支付違約金。 4. 留意是否訂「限制清償期間」條款:提前還款，須付違約金。 |
| 理財型 房屋貸款 | 1. 投資族(股票…) 2. 中高階主管 3. 中小企業 4. 自營商 | 1. 有短期資金周轉需求，需要靈活調度資金 2. 省去審核程序，直接於提款機，即可提用 3. 可隨借隨還，不受到綁約的限制，提前償還沒有違約金。 | 1.利率高於一般房屋貸款，但低於信貸。 2. 無法如期還款，會導致房子被拍賣或是造成信用瑕疵。 3. 需收取申辦費用。 4.「循環額度利息」增加時，貸款人負擔增加。 |
| 指數型 房屋貸款 | 1. 首購族 2. 有規律薪水的上班族 (一般民眾) | 1. 著重利率走勢 2. 市場升降息變化，通常央行無升降息，利率幾乎無波動 3. 利率透明、公開 | 1. 利率走低時，房屋貸款減輕。 2. 利率上揚時，付較高的利息成本。 3. 留意是否訂「限制清償期間」條款:提前還款，須付違約金。 |
| 抵利型 房屋貸款 | 1. 收入高族群 2. 中高階主管 3. 退休族 | 1. 快速減少房貸利息 2. 保有緊急預備金，隨時可調度資金 3. 降低每月攤還金額 4. 縮短還款期限 | 1. 抵利型利率高於指數型利率。 2. 免息有上限 |
5大申請房屋貸款的條件、注意事項！
一、 申貸人信用狀況：
銀行會查調申貸人的聯徵紀錄，檢視貸款遲繳、信用分數高低、信用瑕疵或不良等評估申貸機率。
二、 申貸人財力條件：
即繳款能力，財力證明有個人收入與個人資產兩種形式，銀行會依此去推估申貸人是否能夠負擔每月的房屋貸款金額，負債比過高，易被視為高風險客戶，不利申貸。
三、 申貸人年齡：
年齡要介於20~65歲，太年輕或年長都不利申貸。
四、 房屋屋齡年限：
簡單說就是物件的新舊，會決定最高可貸款幾成。老舊房屋屬於高風險物件，貸款成數就低或無法貸款。
五、 房屋種類限制：
一般常見，十坪內的套房、海砂屋、土地或房屋產權不完整這類的房屋容易無法申貸。
總結來說，房貸類型種類繁多，建議挑選時要先衡量自身條件及需求，才能選到對自己最有利的房貸類型，同時留意是否符合貸款條件，多諮詢幾家銀行。畢竟房貸一揹，通常二、三十年，謹慎選擇合適房貸類型並注意房貸條件限制，減低房貸利益最大化甚為重要喔。
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