常見的違章建築有哪些？算違建嗎？3分鐘看違建法規的處理辦法！

撰文：【住商生活情報】法務部 2022/10

近年公安事件頻發，幾件因房東違法改建後出租之房屋，皆因惡火造成重大傷亡，事件過後，也引起新聞媒體與相關單位之注意及重視，對於違章建築進行強力取締。但事實上，有需求才有市場，無論是買屋時考量有更多的使用空間，或是租屋時考量有更低廉的租金。違法改建做為滿足上開需求的手段之一，向來難以阻絕，從早年最常見的頂樓加蓋、陽台外推，到近年的分租隔間套房，本質上都是違法增建或改建的一種。

又違章建築雖然並非合法，但仍可以作為買賣之標的進行移轉，故市場上具有違章建築之物件仍持續流通，尤其在既存違建﹙一般指民國83年以前興建之違建﹚的說法出現後，一些有頂樓加蓋之物件，在使用空間明顯變大之情形下，其價格反而比起一般物件價格要高。但只要是違章建築，就不可能是毫無風險，一旦購買就要有承擔風險的心理準備。

什麼是違章建築？法律上的定義

依內政部的定義即指「未經主管建築機關發給建築或使用執照，而擅自建造或使用的建物。」與違章建築處理辦法第二條規定「本辦法所稱之違章建築，為建築法適用地區內，依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築，而擅自建築之建築物。」建物必須經過主管機關之審核並發照後才能興建並使用，一個合法建物至少需要有建照與使用執照，如果擅自興建、增建或改建，都屬於違章建築。

常見違章建築的種類

違建態樣繁多，以下僅列出幾種常見之違建：

一、 陽台外推
陽台是指上方有屋簷的室外平臺，為了增加使用面積，把陽台新增外牆，移除室內牆面，做為室內空間使用。通常只要看同棟其他住戶即可確認，但若是建商以二次施工之方式，整棟皆陽台外推，這時候就必須參考圖面來判斷。

二、 露台外推
露台是指上方沒有屋簷的室外平臺，為了增加使用面積，新增牆壁與屋頂做為室內空間使用，或有些民眾熱愛花草，興建遮雨棚，同樣都是露台外推。近年也有許多建商以二次施工手法，把露台外推包裝的相當不容易辨識，此情形下，參考圖面判斷是否有露台，是最為穩妥的方式。

三、 頂樓加蓋
泛指屋頂平台加蓋建物，依現行相關法令，遮雨棚或一定面積內之建物，有機會申請合法興建。但目前常見的頂樓加蓋，多是將整個頂樓平台占用，並作為居住或出租使用，基本上並無申請為合法建物之機會。且因違建情形如此明顯，買方也不容易主張不知情，若要確認頂樓加蓋是否合法，最簡單的方式就是請房屋所有權人提出合法興建之證明。

四、 夾層
挑高設計中，新增一層樓地板，坊間常以樓中樓稱之。夾層並非全部違法，只是合法夾層會於謄本中註記，且可以辦理產權登記，如果是合法夾層，屋主勢必也會登記藉此提高其價值。一旦夾層沒有在建物謄本出現，該夾層基本就是違法增建，且此類情形多數沒有補正申請合法的機會，一旦被查獲就有被報拆之風險。

五、 法定空地加蓋
法定空地是建築基地於建築使用時，應保留一定比例面積之空地，目的在於日照、通風、採光或防火等，增進使用人之安全等。所以法定空地上是不能有建物的。但法定空地的增建通常不好判斷，因為此類增建通常指是房屋主體的延伸，從圖面上也不好判斷，此時僅能㰴過一些外部跡象判斷，例如防火巷是否被占滿，但實際上仍要靠屋主誠實告知，或借助經紀業在該地長久經營之資訊。

違建在台灣並不少見，房價高漲下，許多中古屋靠著違法增建，售價更是水漲船高。但違建畢竟是重大風險，近年來幾次分租隔間套房造成的重大傷亡，皆是因為違法改建隔間套房，造成無逃生空間所致。雖然風險如此之高，但此類物件在市場上仍有其價值，做為一般的自住客或承租人，只能儘量避免這類物件。

是否購買有違建的建物，是購屋者自行的選擇，但必須使其明確瞭解並給予充足資訊，再由購屋者自行評估風險，如果購屋者在不知情下購買了含有違建的標的，事後卻要面對拆除風險，顯然並不公平。故屋主應誠實告知，經紀業更應該盡責調查，盡力使買賣雙方在公平的前提下進行交易。