土地使用分區是什麼？如何查詢？住宅區、商業區、工業區差異比較

你知道「土地使用分區」是什麼嗎？要如何查詢呢？如果你不瞭解，就搞懂住宅區、商業區及工業區的差異比較！當你在租屋及買房時，瞭解查詢土地分區的2種管道及方式，以下就以淺顯方式說明關於土地使用分區的小常識！讓你在買房或租房時，也可以更清楚的瞭解喔！

土地使用分區是什麼？

所謂的「土地使用分區」，就是地方政府在規劃都市時，對每一塊土地作最適合的用途規劃。政府依照都市計畫把土地分門別類，將土地做整體最好的規畫與運用，進而衍生出各種不同的土地劃分，譬如住宅區就是適合居住用途為主並不適合設置工廠，工業區則是因為必須考量規劃廢水排放、空汙廢棄物清理等配套問題，跟住宅區的需求大相徑庭。

住宅區、商業區、工業區之差異：

項目	說明	分類簡述
住宅區	◆ 可供特定營業場所。 ◆ 住宅區可細分成第一、二、三、四種住宅區。 ◆ 每種住宅區的用途、容積率、建蔽率都有些不同。	◆ 第一種住宅區：純住宅區，只能建造獨棟或雙併住宅，禁止非住宅使用。 ◆ 第二種住宅區：可設置各式住宅及日常用品零售業或服務業商店。禁止工業使用及較具規模之商業使用（例如：辦公大樓或百貨公司）。 ◆ 第三種住宅區：可設置各式住宅及一般零售業。禁止工業使用及較具規模之商業使用。 ◆ 第四種住宅區：可設置各式住宅及輕工業（例如：加工業）、一般零售業。禁止大規模之工業與商業等使用。
商業區	◆ 只能做商業使用 ◆ 商業區可細分為第一、二、三、四種。	◆ 第一種商業區：供住宅區日常生活所需之零售業、服務業及有關商業之使用。 ◆ 第二種商業區：供住宅區與地區性之零售業、服務業及有關商業活動之使用。 ◆ 第三種商業區：供地區性之零售業、服務業、娛樂業、批發業及有關商業活動之使用。 ◆ 第四種商業區：供全市、區域及台灣地區之主要商業、專門性服務業、大規模零售業、專門性零售業、娛樂業及有關商業活動之使用。
工業區	◆ 都市計畫 根據都市計畫法將工業區分為特種、甲種、乙種、零星	◆ 特種工業區 除得供與特種工業有關之辦公室、倉庫、值勤單身員工宿舍外，應以下列特種工業之使用為限。 　-乙種工業區及甲種工業區限制設立之工業。 　-其他經本府指定之特種原料及其製品之儲藏或處理使用。 前項與特種工業有關之各項設施，應於遲廠時連同建廠計畫一併提出申請，經主管機關核可後始得為之；增建時亦同。 ◆ 甲種工業區 甲種工業區以供輕工業及及無公共危險之重工業之工廠為限，不得為下列建築物及土地之使用。 -煉油工業 -放射性工業 -易爆物製造儲存業 -液化石油氣製造分裝業 ◆ 乙種工業區 為提供公害輕微之工廠與其必要附屬設施及工業發展有關設施使用為主，不得為下列建築物及土地之使用。（但公共服務設施及公用事業設施，不在此限） ◆ 零星工業區 零星工業區係為配合原登記有案無污染性具有相當規模且遷廠不易之合法性工廠而劃定，僅得為無污染性之工業使用及與該工業有關之辦公室、倉庫、值勤員工單身宿舍、生產實驗室及其他必要設施或為汽車運輸業停車場、客貨運站及其附屬設施等之用。
	◆ 非都市計畫 土地依其使用分區性質，編訂為建築用地、農牧用地、林業用地等等，以下簡述最常見之四類甲乙丙丁建築用地。	◆ 甲種建築用地：供山坡地範圍外之農業區內建築使用者。 ◆ 乙種建築用地：供鄉村區內建築使用者。 ◆ 丙種建築用地：供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用者。 ◆ 丁種建築用地：供工廠及有關工業設施建築使用者。

※註：
1. 關於各住宅區及商業區的建蔽率與容積率，不同縣市都有個自規定，一般來說商業區的建蔽率與容積率都會比住宅區來得高。
2. 建蔽率：指建築面積占基地面積之比例。
3. 容積率：建築物的各層樓地板面積總和與建築基地面積的比率

查詢土地分區的2種方式：

1. 上網查詢：

－使用「全國土地使用分區資料查詢系統」、「地籍圖資網路便民服務系統」查詢。
－目前全國僅有高雄市和台北市的網站提供細查為第幾種商業區、住宅區。

2. 臨櫃申請第二類土地登記謄本：

－任何人均可到地政事務所臨櫃申請第二類土地登記謄本。
－申請時攜帶身份證，謄本會隱匿部分資料顯示，但有提供土地分區、屋齡等資訊。

想買房？您選對適合的土地分區了嗎？

各縣市的土地分區規劃不盡相同，以台北市政府的土地分區規劃而言，住一～住四的土地分區都可以蓋住宅，但是如果是餐飲業、診所、超級市場等設施若要在住宅區內開設就要配合適當條件可允許設立，另外像加油站、娛樂服務業之類的業種則規定不能夠設立在住宅區內。還有大多購屋族相當重視買房能具備完整的生活機能，會選擇住商混合區，因此商一～商四也各自附帶不同成立條件。

爸媽家庭購屋族則是考量學區便利度，會以人文薈萃的文教區為首選，藉此享受豐富教育資源。一般人購屋時容易忽略有些土地使用分區是完全禁止蓋住宅的，例如工商展售服務區，因為該區以商業活動主要用途所以是不能蓋住宅的。

綜觀來說，聰明購屋族在買房前務必要掌握土地使用分區的重要資訊，才能避免一時大意買錯不適合的土地分區，不僅會影響銀行貸款，也有可能影響未來保值與轉手。

※本文中有關法規資料引用自內政部網站提供之「都市計畫法臺灣省施行細則」、「非都市土地使用管制規則」

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