頂樓加蓋合法嗎？算違建嗎？一次看法規、所有權及注意事項！

租屋經常見到的頂樓加蓋，算是違建嗎？又合法嗎？，如果你還不瞭解頂樓加蓋的定義，推薦就透過本篇文章，來帶你一次瞭解頂樓加蓋的法規、所有權及注意事項喔！讓租屋族的你，可以看你適不適合住在頂樓加蓋的房屋，也學會辨認違章建築的兩種常見方法喔！

「頂樓加蓋」是什麼？合法嗎？

當建築物完工並取得使用執照後，在頂樓進行第二次的增建工程，其增建的建物種類並不僅限於常見的鐵皮屋，像是採光罩、遮雨棚等等設施都同樣屬於頂樓加蓋的範圍。

若未滿足以下條件即為違章建築：
• 依據建築技術規則建築設計施工編規定：面積合計不得超過該層樓地板面積八分之一。
• 因頂樓空間為住戶共同持有，所以需要獲得所有住戶的同意，並簽訂相關的分管契約。
• 需檢附原建築物使用執照及土地、建築物使用權利證明文件，並委託合法開業建築師依都市計畫法、建築法等相關法令規定設計簽證，向本府申請取得建造執照及使用執照後，才屬合法增建。

違章建築辨認方法：

方法(一)：使用各縣市違建查報查詢系統。
方法(二)：將現況與使用執照圖對比，如有不符即有可能是違章建築。

既存違章v.s新違建的差異、比較

主要依興建時間分為兩大類，也有不同的處置方式，但各縣市規定略有不同，建議查詢各縣市機關訂定的「違章建築處理規則」，以台北市為例：

類別	既存違建	新違建
興建時間	▶民國53年1月1日後 ▶民國83年12月31日前	▶民國84年1月1日後
處置方式	▶拍照列管 ▶暫緩拆除	▶即報即拆
*備註： 1.不論違建種類，只要有危害公共安全、妨礙公共交通等等之違建，都為優先執行查報拆除的對象。 2.另外即使違建有合法繳交房屋稅，一樣無法避免被拆除的風險。

3大頂樓加蓋相關條例、規範及法規

項目	相關條例/法規	內容
設計面	建築技術規則 建築設計施工編	▶旅館、住宅、集合住宅、寄宿舍等建築物其衣帽間與儲藏室面積之合計以不超過該層樓地板面積八分之一為原則
執行面	違章建築處理規則	▶既存違建應拍照列管，列入分類分期計畫處理 ▶有危害公共安全、市容觀瞻或都市更新之違建，由都發局訂定計畫優先執行查報拆除 ▶屋頂既存違建裝修隔出三個以上之使用單元或加蓋第二層以上之違建，同樣列為優先查報拆除
所有權	公寓大廈管理條例	▶公寓大廈的樓頂平台是全體住戶都有權共同使用，不得約定由某特定住戶專用

頂樓加蓋的所有權，要怎麼分？

公寓或集合住宅的所有權主要分為「加蓋建物」與「頂摟平台」兩部分：

「加蓋建物」所有權：個人
o 不論加蓋建物是否違建，興建者擁有建物自身的所有權。
o 如有其他住戶不同意增建，有權依民法第767條規定訴請拆除。

「頂摟平台」所有權：全體住戶
o 依公寓大廈管理條例規定「公寓大廈的樓頂平台是全體住戶都有權共同使用，不得約定由某特定住戶專用」。
o 增建物如有出租等營利用途，其餘住戶有權依民法第818條規定要求平分收益。

頂樓加蓋租屋的4大注意事項

項目	說明
1.拆除風險	▶需要先確認頂樓加蓋是否合法，避免隨時有拆除的風險。 ▶確認屋主擁有建築許可證、消防安全檢查、縣市政府核發的使用執照。
2.安全疑慮	▶大部分頂樓加蓋的種類都為無法防火的鐵皮屋，有火災的疑慮。 ▶逃生動線不明與避難空間不足。 ▶需要注意防滑和欄杆等安全設施。
3.個人隱私	▶隔音設施較差，且隔間及鄰房距離較近。 ▶因頂樓為全體住戶所有，人員出入較為複雜，財物失竊及人身安全的危險較高。
4.漏水跳電	▶大多數增建工程的供電是使用原建物的公共電盤，當用電量過大可能導致全體住戶跳電的風險。 ▶另外增建工程的供水是使用原建物的共同管道，同樣當使用量過大，可能導致漏水或水壓過低的情形。

我們常聽到既有違建就地合法這是錯誤的觀念，因為沒有所謂的「合法違章建築」，純粹只是沒有列入優先拆除，但並不是指未來就不會被拆除，所以對於屋主的使用用途或是租客的居住保障，頂樓加蓋的相關法規都勢必要更加留意，希望透過這篇文章的說明，能夠讓大家更了解頂樓加蓋的大小事。

※ 本文參考資訊來源為「台北市建築管理工程處」、「建築技術規則建築設計施工編」、「臺北市違章建築處理規則」、「公寓大廈管理條例」等，詳細有關頂樓加蓋、違章建築相關規範、法規、條例均以官方最新公告為準。

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