下載住商APP 預售屋轉賣能賺多少？3步驟看預售屋轉賣流程、報稅及合約書！
預售屋可以轉賣嗎？
依據平均地權條例修法增訂的「預售屋換約轉售限制規定」：《平均地權條例》第47條之4規定「預售屋或新建成屋買賣契約之『買受人』，於簽訂買賣契約後，不得讓與或轉售買賣契約與第三人。
按此規定，預售屋買賣契約的「買受人」，在簽訂買賣契約後，不得轉售買賣契約給第三人。但上述限制規定「不溯及」適用，利用圖表說明如下：
| 買賣契約 | 平均地權條例規定 |
| 施行日『前』 | ▶ 施行日後還是可以將契約轉售 ▶ 但接手的新買受人，依法管制，限制不得再為轉售 |
| 施行日『後』 | ▶預售屋買賣契約的「買受人」，在簽訂買賣契約後，不得轉售買賣契約給第三人 ▶ 但書：買受人為配偶、直系血親或二親等內旁系血親間，或經主管機關核准的特殊情形外，得讓與或轉售（第47條之4但書） |
*參考資料來源：內政部地政司 (內政部：依據法律及法理 預售屋換約限制不溯及既往)
子法研訂 (補充說明)：
依據「得讓與或轉售情形公告」草案，將規範買受人在簽訂預售屋買賣契約後，若發生重大事故者，才可以例外申請核准換約。其中「重大事故」種類將包括以下6情形：
1. 買受人因非自願離職，且逾6個月未就業
2. 買受人或其家庭成員罹患重大傷病或特定病症，且須6個月以上全日照顧
3. 買受人或其家庭成員之房屋，因災害毀損而須另行租屋
4. 買受人或其家庭成員因重大意外事故，致他人死亡，或其重大傷害經認定須6個月以上全日照顧
5. 原買受人死亡，其繼承人無意保留
6. 共同買受人間轉讓
*參考資料來源：內政部地政司 (平均地權條例5項子法草案預告 林右昌：打擊投機 杜絕炒作 確保合法正派經營)
預售屋轉賣的3大基本流程
本文分由兩區塊，整理說明預售屋轉賣的基本流程如下：
【情況一】:依「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之應記載事項第20點規定，基本流程為：
■ 買方繳清已屆滿之各期應繳款項者，於本契約房地所有權移轉登記完成前，如欲將本契約轉讓他人時，必須事先以書面徵求賣方同意，賣方非有正當理由不得拒絕。
■ 除配偶、直系血親間轉讓免手續費外，賣方得向買方收取本契約房地總價款「最高以千分之一為限」之手續費。
*補充說明：配合平均地權條例第47條之4有關限制換約之規定，因此應記載及不得記載事項之修正，及其條例子法研訂等亦會有所修訂。
【情況二】:針對前述符合平均地權條例之但書規定-『經主管機關核准的特殊情形』之轉售，基本流程說明如下：
■ 法律規定：預售屋及新建成屋買賣契約讓與或轉售審核辦法（依平均地權條例第四十七條之四第二項規定訂定之）。
■ 適用對象：公布平均地權條例，增訂之47條之4第1項規定後段但書：「中央主管機關公告得讓與或轉售之情形並經直轄市、縣（市）主管的時候機關核准者。」
詳細流程如下表：
| 1.申請核准方式 | 向該預售屋或新建成屋基地坐落所在地之直轄市或縣（市）主管機關申請 |
| 2.檢附文件 | ▶申請書 ▶申請人之身分證明文件影本 ▶預售屋或新建成屋買賣契約書影本 ▶預售屋或新建成屋買賣契約已支付簽約金或工程款付款證明影本 ▶其他經中央主管機關規定應檢附之證明文件 |
| 3.審核程序 | 包含申請書補正、申請駁回、主管機關為審查預售屋買賣契約之轉售案件，得邀集相關機關共同審核 |
預售屋讓渡合約是什麼？稅費要繳多少？
簡單來說，「預售屋讓渡合約」就是你指買了預售屋，簽訂買賣契約之後，又要「轉讓別人」時，簽的契約書移轉，而這個移轉實質上是「權利移轉」（因為房子還沒蓋），而不是「實體的物件」產權移轉。這個契約書叫做「權利讓渡書」，代表這個預售屋將來的產權變成新買方的。
當買、賣雙方兩者間簽完權利讓渡書，一起至建設公司完成「換約手續」，未來房子蓋好了，建商就會把房子的「產權登記過戶」給新買方。
預售屋讓渡的稅費：
■ 民國110年6月30日以前簽約完成的預售屋轉讓交易，財產交易所得稅：賣方交易總額，併入當年度的財產交易所得申報所得稅。
■ 民國110年7月1日起簽約交易的預售屋，繳「房地合一所得稅」：持有2年內課徵獲利之45%、持有2-5年課徵獲利之35%、5年以上課徵對獲利之20%。
*注意事項：
成屋產權登記完畢後，持有期間重新計算。預售屋的轉讓「不是」不動產的產權移轉，沒有一般房屋買賣需繳納之契稅、土增稅、印花稅等稅費
總結來說，在2023年最新一波的法律規定原則下，基於政府於打防新政策，預售屋買賣能賺？賺多少？還是視個案情況有所差異。此外，實務上預售屋交期長，無論是購屋自住或轉售，建議多詢問或瀏覽，不動產業者提供的契約是否符合預售屋換約轉售限制規定不溯及適用，才不會白忙一場喔。
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