土地買賣有限制嗎？土地買賣流程、陷阱、貸款成數及注意事項！

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對於不動產投資一直都是大家關注的話題，而土地買賣作為一項高風險、高報酬的投資行為，在購買前，你瞭解土地買賣有限制嗎？本篇文章就也告訴你土地買賣流程、陷阱、貸款成數及相關注意事項喔！建議在做土地買賣前，要先仔細了解相關法規、注意事項與常見陷阱，才能降低風險，並順利買到心儀的土地喔！

土地買賣有哪些限制?

土地買賣的地種，有限制嗎？

依據區域計畫法施行細則第10條規定，我國土地種類主要分為三大類：

種類名稱	能否進行土地買賣	相關法規
1.都市土地	能	都市計畫法
2.非都市土地	能	非都市土地使用管制規則
3.國家公園土地	不能	國家公園法

土地買賣的6大流程

法拍土地跟法拍房屋或動產流程大致相同，流程如下表所示：

流程	內容
1、達成共識	➤確認為雙方的交易形式，為自行交易或透過不動產經紀人。 ➤自行交易者，雙方就買賣金額做協商。 ➤透過不動產經紀業者，賣方需先與業者簽訂不動產說明書。
2、指派地政士	➤買賣雙方協商指定地政士辦理所有權移轉登記及相關手續。 ➤地政士會協助查明土地產權登記情形，並預估稅費負擔及買方若辦理貸款時，其貸款額度。
3、簽訂契約書	➤賣方攜帶身分證明文件、印章及土地、建築改良物所有權狀正本。 ➤買方攜帶身分證明文件。 ➤影印買賣雙方身分證明文件及土地、建築改良物所有權狀附案，並進行不動產買賣契約書簽約。 ➤買方支付第一期款(頭期款)，通常為總價10%。
4、備證及用印	➤賣方攜帶印鑑章並交付身分證明文件、印鑑證明及房屋稅單、地價稅單等資料，並得加蓋專用印章。 ➤買方攜帶印章並交付身分證明文件。 ➤賣方於填妥之登記申請書、土地、建築改良物買賣移轉契約書、土地現值申報書、契稅申報書中之相關欄位加蓋印鑑章。買方支付第二期款，通常為總價10%*。
5、完稅	➤賣方完納土地增值稅款及欠稅費款。 ➤買方完納契稅款。買方支付第三期款，通常為總價10%*，並開立與未付價款同額之本票或提供相當之擔保予賣方。
6、交屋	➤買賣雙方於標的現場查勘確認無誤。 ➤辦理交屋手續。買方支付第四期款(尾款)，通常為總價70%*。
*參考資料來源：臺北市政府地政局-買賣不動產流程

土地買賣常見的5大陷阱

類型	內容
1、土地產權	➤買方應檢查土地權狀、地籍圖等相關證明文件。 ➤確保該土地無其他所有人。
2、隱瞞資訊	➤買方應詳細檢查相關文件及法規。 ➤確保賣方無隱瞞土地的相關資訊，例如開發限制、土地瑕疵、環保問題等。
3、增設違建	➤如賣方擅自於土地增設建物，且未經適當的建築許可證，這將導致買方未來需面臨罰款及拆除等問題。
4、經紀人詐騙	➤如買賣雙方透過經紀人交易，建議委託信譽較佳的不動產經紀業者，避免經紀人收取高額的中介費用或收受回扣等。
5、交易條件	➤契約書交易條件不明確或存在漏洞可能導致未來的爭議，買方和賣方應確保所有交易條件的明確和清晰。

土地買賣6個注意事項，一定要知道！

注意層面	內容
1、法律問題	➤買賣雙方應明白土地買賣的相關法律。 ➤如土地使用分區、建築法規等，確保交易合法和符合法律規定。
2、土地權屬	➤買方應確認賣方土地的所有權屬是否合法。
3、土地價值	➤買賣雙方應確認土地的實際價值。 ➤如評估土地的開發潛力、位置、周邊環境、基礎設施等，以避免過高或過低的交易價格。
4、開發限制	➤買賣雙方應明白該土地的開發限制。 ➤如建築限制、土地使用限制等，避免未來的開發因限制而受阻。
5、簽訂合約	➤買賣雙方應確認交易內容的明確和清晰，並在合約上正式簽字，避免未來發生紛爭或法律問題。
6、專業協助	➤買賣雙方建議尋求專業人員的協助和建議。 ➤如律師、房地產經紀人等，以確保交易的合法和安全。

哪些土地可以申請貸款？貸款成數多少？

針對土地貸款主要分為建地、工業用地、農地、山坡地及林地、交通水利用地等五大類，金融機構通常僅承作建地、工業用地、農地的土地貸款，其分別普遍貸款成數如下：

土地種類	能否貸款	參考貸款成數
1.建地	能	約土地價值的 70%
2.農地	能	約土地價值的 50~60%
3.工業用地	能	閒置工業用地：約土地價值的 40%
3.工業用地	能	一般工業用地：約土地價值的 70%
4.山坡地及林地	一般不受理	無
5.交通水利用地	一般不受理	無
*參考資料來源：中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定；貸款成數供參考、實際依各銀行及核貸單位提供資訊為準。