不動產估價怎麼估？推薦靠這三招教你估價公式、技術規則及方法！

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當在做不動產房屋買賣時，要如何評估不動產？不動產估價又要怎麼估呢？推薦就靠這3招來教你不動產估價公式、技術規則及方法，要知道當涉及不動產買賣或投資時，「不動產估價」是個不可或缺的過程，它不僅直接影響不動產的價值，更關係到整個不動產市場的穩定和發展。

不動產估價是什麼?

為什麼要做「不動產估價」？

不動產估價是一項專業的價值評估過程，主要是估算該不動產的市場價值或潛在價值，主要意義大致可分為以下4點：　

• 提升不動產經濟效益：
透過估價過程，有助於不動產資源的有ㄅ效分配，促進整體經濟發展，並提升不動產用的使用率。

• 服務不動產市場交易：
估價為不動產交易市場提供重要的參考數值，促進買賣雙方做出適當的交易決策。

• 稅負公平：
估價有助於確保不動產稅負的公平分配，並確定不動產適當的課稅基礎，進而支持地方政府的財政管理。

• 公平的收益分配：
有助於確立公平的不動產收益分配制度，並維護不動產業的穩定性和發展性。

不動產估價的6大重點技術＆規則

1. 收集資料：估價前須收集正確的不動產市場數據，包括過去的銷售記錄、租賃情況、區域市場行情等。
2. 區域性因素：估價時必須考量標的物周遭區域的影響，例如該地區的發展前景、生活機能和嫌惡設施等。
3. 建立估價模型：為確保估價過程的透明性和可追蹤性，估價模型應包含重要變數，如不動產特徵、市場數據和相關法規。
4. 收益分析：若估價標的為投資性不動產，收益分析將預估未來租金收益、支出、現金流等等因素，進而評估不動產的投資價值。
5. 市場趨勢：估價人員需要密切關注當地和全球經濟、金融和政治事件，以了解它們對不動產市場的潛在影響。
6. 合法性：不動產估須符價必合不動產估價技術規則及不動產估價師法的相關規定，確保估價過程的合法性。

不動產估價的３種方法及公式

依據不動產估價技術規則，不動產估價主要分為下列三種方式：

【一】比較法
由於交易市場上不會有完全同樣的物件，此法是運用鄰近區域相似不動產的成交價格，經比較、分析及調整來估算標的物價格。主要是經由「估價標的」與「參考標的」的區域及個別影響因素進行逐項比較，推算出「調整百分率」，再經由加權平均計算出標的物價值。

比較法的估算公式：
● 『參考標的成交價x調整率=估價標的個別估值』
● 『估價標的個別估值÷參考標的數量=估價標的平均估值』

【二】收益法
此法是運用標的物產生的潛在收益，來評估其價值，特別適用商業和投資型不動產，例如辦公樓、零售店面、公寓大樓等。而「收益法」中有個關鍵參數稱為「收益資本化率」，用於將預期收益轉化為不動產現值，進而評估不動產價值。：
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● 收益資本化率：該方式決定涉及多種因素，包括市場利率、風險因素、貨幣和通脹狀況、不動產特性、市場趨勢等等。：
● 收益法的估算公式：標的物平均一年的淨收益 ÷ 收益資本化率＝估價標的估值

【三】成本法
此法運用不動產的「重建成本」或「取代成本」來估算標的物的價值，主要適用於新建不動產或市場缺乏相似成交案例時。
● 成本法的估算公式：標的物的銷售總金額 - 所有成本-利潤＝估價標的估值

不動產估價是一門複雜而精算的領域，需要專業的知識和技能，希望透過本文能幫助您更好地理解不動產估價的核心概念，未來在參與不動產交易中能做出明確的決策。