畸零地是什麼?怎麼處理?一次看懂畸零地買賣、流程及注意事項!
什麼是畸零地?
簡言之「 畸零地 」就是指「面積太小」或「形狀不方正」的狹小土地。只要不符合法定寬度、深度或角度等,都有可能成為畸零地。而依照建築法規定,畸零地如果沒有和鄰地調整地形或合併使用,就不能興建建築物。而各縣市對於畸零地最小面積、寬度與深度的認定規定各有不同。
以台北市為例,根據《臺北市畸零地使用自治條例》第三條畸零地規定如下:
1. 建築基地寬度或深度,未符合臺北巿土地使用分區管制自治條例(以下簡稱土管自治條例)或都市計畫書圖規定。建築基地臨接建築線寬度,未達四點八公尺以上。
2. 臨接交叉角之建築基地,側面依規定應設置騎樓或無遮簷行道者,前項第一款寬度之認定基準,應以土管自治條例或都市計畫書圖規定之寬度加計騎樓或無遮簷人行道之法定寬度三點六四公尺。但都市計畫書圖就騎樓或無遮簷人行道之法定寬度另有規定者,從其規定。
3. 第一項於未規定寬度或深度之使用分區,除保護區及農業區外,比照第一種住宅區。
4. 建築基地有截角者,第一項寬度或深度之計算,以未截角之尺寸為準。
在台北市除了保護區及農業區之外,如果建築基地沒有規定寬度或深度的使用分區,統一適用第一種住宅區的規定。
• 有截角的建築基地:會以未截角的尺寸為準,計算建築基地的寬度與深度。
• 臨接交叉角的建築基地:側面有設置騎樓或無遮簷人行道的基地,也要將騎樓或人行道的面積算進土地的面積大小,再判斷土地是否為畸零地。 ※若想知道自己家是不是畸零地,可以從各縣市的土地使用管制與都市計畫書圖做觀察。若擔心理解困難也可以直接帶土地謄本的地籍圖,去各縣市的「建築管理處」服務櫃臺詢問。
畸零地的3種用途&處理方式
目前依照現行空地空屋管理自治條例,地主有土地管理的責任,如被環保局查到空地環境髒亂,在期限內沒有改善,還會遭到罰鍰,但畸零地可以如何使用呢?若是不屬於可開發使用的分區,例如保護區,沒有經過主管單位認可,則不能任意規劃使用。反之,屬於可開發使用的使用分區則可有幾種用途
1. 休閒規劃:小型植栽區或是私人雜物堆放。
2. 營利使用:可規劃作為停車場或出租廣告招牌放置。
3. 合併後建築使用:透過與鄰地合併,做建築使用,依據法規有以下原則
依據《臺北市畸零地使用自治條例》、《建築法第44、5條》
• 畸零地要作為建築使用,均應先與鄰地協議調整地形,以達可最小基地範圍。
• 若鄰地為國有土地,土地所有權人應取得都發局核發之合併使用證明書。
• 鄰地為私有者,雙方可先協調,若無法達成協議時,可向地方政府申請調處。
因此,除了私人休閒規劃與營利,畸零地地主若想將畸零地做建築之用,可以與旁邊的可建築地地主,協調土地能否合併使用、購買或溝通其預留保留地,以便日後使用,若協調不成可申請政府協助調處,若仍調處不成,則可申請地方政府徵收畸零地後出售。
畸零地的買賣流程&注意事項
畸零地的買賣流程與一般土地相同,但畸零地有兩個特色,建議在買賣時特別留意:
• 常遇到產權登記不明確的問題,較容易產生購買時的糾紛。
• 無法單獨興建建築物,需合併鄰近用地達一定面積才能運用,因此,有建築規劃時須審慎評估。
但總結來說,畸零地因為使用上的限制,多是在有特定目的下的收購整併,因此價格是靠著買賣雙方之間的溝通,與一般土地的價格未必相同,建議有畸零地買賣需求時可以多做功課蒐集相關資料或諮詢專業人士,以確保買賣雙方的權利。
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