央行升息拖累，「以房養老」貸款少近2.5億；雲嘉南以房養老件數大增

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發稿日期：2024.07.10

近年高齡者寄望以「以房養老」模式，讓晚年過得更有餘裕，惟受央行升息影響，住商機構據金管會以房養老貸款數據統計，全國第二季新增核貸件數、新增核貸額度與去年同期相比皆呈下滑，其中新增核貸額度更少約2.48億元，減幅達15.1%。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，央行進入升息循環，加上房市多頭態勢明顯，賣房利益更為豐厚，同時股市表現強勢，高息ETF成為顯學，致使長輩以房養老的意願降低許多。

以房養老推動難，核貸金額、件數雙下滑

正式名稱為「不動產逆向抵押貸款」的以房養老貸款方案，據金管會統計，全國截至6月底為止，核貸件數累計達8302件、核貸額度達472億元，雖說兩數據續創新高，但細算數據，今年第二季以房養老新增件數共256件、新增核貸額度共約13.95億元，與去年同期數據相比，分別下滑3.4%、15.1%。

徐佳馨表示，以房養老方案立意良善，更有助於銀髮族維持晚年生活品質，惟借款人每月向銀行領回資金需內扣利息，因此當央行進入升息循環，高齡者生活費縮水不少，進而降低申貸意願；同時，自去年下半年以來的房市多頭態勢持續至今年第二季，加上受全球AI浪潮帶動的台股持續創新高點，熱錢湧入不動產市場，讓屋主對房價有期待性，更不願將手中資產託付予銀行方。

青壯人口外移，雲嘉南長者較願以房養老

觀察金管會資料，與去年同期相比，全台第二季僅雲嘉南、外島的新增貸款額度出現成長，其餘區域皆呈跌幅，大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶指出，雲嘉南存在青壯人口外移等問題，且近年全台房價飆漲，銀行鑑價提高且放款意願增加，致使高齡者較願投入以房養老方案；而都會區若有建設議題帶動，適逢房市多頭，不僅轉手容易，也較有利潤空間，因此銀髮族才會緊抱房產。

賴志昶提醒，綜觀各家銀行以房養老方案，大部分最高貸款額度為銀行鑑價7成、年限約30年，且每月撥付金額會先扣除利息，隨著貸款餘額遞增，實際領到的金額逐漸減少，建議申請應多方考量並請銀行試算，比較各家方案，找到最適合自己的退休規劃。

以房養老貸款統計核貸額度單位：億元
區域	2024Q2新增件數	2024Q2新增核貸額度	2023Q2新增件數	2023Q2新增核貸額度	新增件數	新增核貸額度
北北基	108	9.14	114	9.9	-5.3%	-7.7%
桃竹苗	29	1.58	35	1.61	-17.1%	-2.2%
中彰投	37	1.44	45	2.37	-17.8%	-39.5%
雲嘉南	29	1.03	22	0.67	31.8%	52.2%
高屏	22	0.35	33	1.29	-33.3%	-72.9%
宜花東	24	0.39	14	0.56	71.4%	-30.1%
外島	7	0.03	2	0.02	250.0%	17.8%
合計	256	13.95	265	16.43	-3.4%	-15.1%