土地增值稅是什麼？如何節稅？4招就教你如何優惠減免稅費！

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土地增值稅是什麼？為什麼買賣房子時要繳土地增值稅？土地增值稅節稅方法有哪些？本文提供土地增值稅全面解析，帶您快速建立土地增值税觀念與計算，進行房地產買賣時掌握一些簡單方法巧妙節稅，每位房產精算達人必備！土地增值稅輕鬆省大解密就看這篇！

土地增值稅是什麼？

所謂的「土地增值稅」，是指在土地所有權移轉的時候，按照土地漲價總數額採用倍數累進稅率計算繳納的一種租稅。

土地漲價總數額 = 土地移轉時之總現值 - 按物價指數調整取得時之移轉現值或原規定地價的總

課稅範圍
已規定地價之土地於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。設定典權時出典人應依土地稅法規定預繳土地增值稅。但出典人回贖時，原繳之土地增值稅應無息退還納稅義務人。

納稅義務人
• 土地為有償移轉者，為原所有權人。
• 土地為無償移轉者，為取得所有權之人。
• 土地設定典權者，為出典人。所稱有償移轉，指買賣、交換、政府照價收買或徵收等方式之移轉；所稱無償移轉，指遺贈及贈與等方式之移轉。

土地增值稅的計算方法

應徵稅額計算公式：
漲價倍數＝土地漲價總數額／按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原地價

應納稅額＝查定稅額－（查定稅額ｘ減徵比率）－准予抵繳之增繳地價稅額

*查定稅額＝土地漲價總數額ｘ稅率－累進差額

自用住宅用地預估稅額＝土地漲價總數額ｘ稅率（10％）

*一般土地：按漲價倍數分3級稅率累進課徵

土地增值稅的稅率制度＆土地大小的對應稅率

土地增值稅的稅率制度

稅級別	處置
第一級	應徵稅額＝土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉申報時現值（按臺灣地區消費者物價總指數調整後）未達百分之一百者】ｘ稅率（20%）
第二級	應徵稅額＝土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉申報時現值（按臺灣地區消費者物價總指數調整後）在百分之一百以上未達百分之二百者】ｘ【稅率（30%）－〔（30%－20%）ｘ減徵率〕】－累進差額（按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值ｘA） ※註： ➤持有土地年限未超過 20 年者，無減徵，A 為 0.10 ➤持有土地年限超過 20 年以上者，減徵率為 20%，A 為 0.08 ➤持有土地年限超過 30 年以上者，減徵率為 30%，A 為 0.07 ➤持有土地年限超過 40 年以上者，減徵率為 40%，A 為 0.06
第三級	應徵稅額＝土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉申報時現值（按臺灣地區消費者物價總指數調整後）在百分之二百以上者】×【稅率 ( 40% ) －〔 ( 40% － 20% ) × 減徵率〕】－累進差額（按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值 × B） ※註： ➤持有土地年限未超過 20 年者，無減徵，B 為 0.30 ➤持有土地年限超過 20 年以上者，減徵率為 20%，B 為 0.24 ➤持有土地年限超過 30 年以上者，減徵率為 30%，B 為 0.21 ➤持有土地年限超過 40 年以上者，減徵率為 40%，B 為 0.18

*自用住宅用地稅率一律10%

一般用地稅率速算表

持有年限稅級別	20年以下	20年～30年	30年～40年	40年以上
第一級	aｘ20％	aｘ20％	aｘ20％	aｘ20％
第二級	aｘ30％－bｘ10％	aｘ28％－bｘ8％	aｘ27％－bｘ7％	aｘ26％－bｘ6％
第三級	aｘ40％－bｘ30％	aｘ36％－bｘ24％	aｘ34％－bｘ21％	aｘ32％－bｘ18％

※註： a：土地漲價總數額、b：原規定地價或前次移轉現值總額（按物價指數調整後之總額）

土地增值稅的減稅條件＆標準

長期持有減徵條件與標準分述如下：

• 持有土地年限超過20年以上者，就其土地增值稅超過最低稅率(即20%)部分減徵20%
• 持有土地年限超過30年以上者，就其土地增值稅超過最低稅率(即20%)部分減徵30%
• 持有土地年限超過40年以上者，則就其土地增值稅超過最低稅率(即20%)部分減徵40%。

土地增值稅的4大節稅方法

如果你想節省土地增值稅的費用，推薦可以參考以下4大節稅方法：

方法（一）、一生一次
土地所有權人出售其自用住宅用地，且符合特別規定條件者，其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按10%課徵，土地所有權人依自用住宅用地稅率繳納土地增值稅者，以一次為限。

方法（二）、一生一屋
土地稅法第34條第5項規定，土地所有權人已用過一生一次自用住宅用地10％優惠稅率課徵土地增值稅，欲再出售其自用住宅用地，如符合下列條件，即可再適用一生一屋10％優惠稅率課徵土地增值稅：

• 出售都市土地面積未超過1.5公畝或非都市土地面積未超過3.5公畝部分。
• 出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋。
• 出售前持有該土地6年以上。
• 土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年。
• 出售前5年內，無供營業使用或出租。

方法（三）、重購退稅
換屋族可利用自用住宅用地重購退稅，適用條件：

• 先買後賣或先賣後買二年內之土地
• 新購土地地價＞（原出售土地地價－原出售土地之增值稅）
• 原出售土地及新購土地所有權人同屬一人。
• 出售土地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並且在該地辦竣戶籍登記。
• 都市土地面積未超過三公畝或非都市土地面積未超過七公畝部分。
• 出售土地於出售前一年內沒有供營業使用或出租行為。

方法（四）、農地移轉免稅
自89年1月28日土地稅法修正施行起，作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅；由權利人及義務人於申報土地移轉現值時，於土地現值申報書註明農業用地字樣提出申請，其未註明者，得於土地增值稅繳納期間屆滿前補行申請，逾期不得申請不課徵土地增值稅，農業用地移轉得申請不課徵土增稅，但必須符合以下三項要件：
• 作農業使用之農業用地。
• 該農地必須取得農業用地作農業使用證明書。
• 移轉與自然人。

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