下載住商APP 繼承的房子多久可以賣？要繳稅嗎？一次看懂房屋遺產繼承期限！
繼承房屋遺產的4大流程
繼承房屋遺產的流程很繁瑣，需要跑四處公家機構，請仔細按照順序到相關單位辦理所屬業務：
繼承房屋流程一、申辦除戶證明
負責單位：被繼承人戶籍所在地之戶政事務所。
業務目的：將被繼承人從戶籍謄本上除籍刪除，並登記死亡日期及申請登記時間，將其死訊更新至政府資料庫中。
應備文件：
• 死亡證明書
• 被繼承人戶口名簿
• 被繼承人及配偶身分證
• 更新配偶身分證之證件照一張
• 委託代辦者，須攜帶代理人身分證及印章
注意事項：
• 除戶的謄本可分為兩種：
－除戶謄本：
只列印被繼承人個人資訊，作為死亡證明用，建議申請約10份。
－除戶全戶戶籍謄本：
列印與被繼承人（含）有關的全戶戶籍，建議申請約5份。
• 無正當理由，應於死亡發生日的30日內完成除戶登記，逾期將處300~900元。
繼承房屋流程二、查詢/申報被繼承人財產資料
負責單位：被繼承人戶籍地之國稅局。
業務目的：查詢被繼承人財產清單，及死亡前二年度贈與及所得資料，協助遺產稅稅額試算，含遺產稅之納稅義務人之申報服務。
應備文件：
• 繼承人身分證、現戶戶籍資料、印章
• 被繼承人死亡證明書、除戶證明
• 繼承系統表
• 委託代辦者，須攜帶代理人身分證及填寫委任書
• 拋棄繼承者，須檢附法院核備證明
注意事項：
應於被繼承人死亡發生日的6個月內，完成辦理申報。
繼承房屋流程三、查欠繳納地價房屋稅
負責單位：任一地方稅稽徵機關（財政稅務局）。
業務目的：查詢繼承房地物件所欠之地價稅與房屋稅。
應備文件：
• 遺產稅繳納證明書或遺產稅免稅證明書。
• 欲辦理分割繼承者，應付遺產分割協議書並繳納印花稅。
繼承房屋流程四、申辦產權移轉登記
負責單位：繼承房屋所在地之地政事務所。
業務目的：將被繼承人之房地產轉移過戶到繼承人名下。
應備文件：
• 土地登記申請書
• 登記清冊
• 繼承系統表
• 土地、建物所有權狀（正本）
• 被繼承人除戶謄本
• 除戶全戶戶籍謄本
• 遺產稅繳納證明書或遺產稅免稅證明書
• 委託代辦者，須攜帶代理人身分證及印章
• 欲辦理分割繼承者，應付全體繼承人印鑑證明及分割協議書。
• 拋棄繼承者，須檢附法院核備證明
注意事項：
• 印鑑證明在被繼承人死亡發生日之前一年以後核發有效，欲辦理印鑑證明請持身分證和印章親臨戶政事務所辦理。
• 應於死亡發生日的6個月內完成繼承登記。
繼承房屋遺產後，需要繳那些稅費?
那一般繼承房屋應納多少稅額？又要繳哪些費用？必須包含考慮免稅額及扣除額後，並依遺產淨額的分級制度決定稅率，才能決定是否需要繳納遺產稅或必須繳多少。
遺產淨額的計算公式：遺產總額－免稅額1,333萬－扣除額－扣抵稅額。
扣除額：
• 配偶－553萬
• 直系血親卑親屬／人－56萬
• 父母／人－138萬
• 身心障礙／人－693萬
• 扶養親屬／人－56萬
• 喪葬費－138萬
扣抵稅額：
• 兩年內已繳納的贈與稅、土地增值稅
• 國外已繳納之遺產稅
遺產淨額稅率：
• 1333萬以內：免稅
• 5000萬以下：10%
• 5000萬~1億：15％
• 1億以上：20%
房屋遺產繼承的期限
土地及房屋自被繼承人死亡發生日起，應於六個月內完成繼承登記，若超過六個月尚未辦理，依時間軸將有下列影響及處置：
| 逾期時長 | 處置 |
|---|---|
| 超過六個月~未滿一年 | 每月處登記費一倍罰鍰 |
| 滿一年 | 地政機關通知繼承人辦理登記，並公告三個月 |
| 超過一年~未滿十五年 | 地政機關列冊管理 |
| 滿十五年 | 國有財產署公開標售，標售得價款保存10年 |
| 滿二十五年 | 得價款無人申領，歸屬國庫 |
繼承的房屋遺產，過多久後可以買賣?
房屋遺產只要完成繼承及轉移登記、遺產稅繳納，因在法律層面上，已經是合法持有房屋的人，隨時都可以進行出售、分割、設定抵押權等，並無限制規定必須繼承後再等待多久才能買賣。繼承房屋遺產後，若要進行買賣行為，會牽涉到兩種稅金，分別是「土地增值稅」與「所得稅」。
其中，所得稅依取得房子的時間點，在105年1月1日前以舊制計算，稱之為財產交易所得稅；在105年1月1日以後取得，則以新制計算，稱之為房地合一所得稅。取得房屋至售出的這段持有期間，將大大影響稅金的計算。
• 新制房地合一稅公式：（出售價－繼承時的房屋土地公告現值－繼承相關費用－持有期間修繕費－售屋費用－土地漲價總數額）ｘ稅率
• 稅率受持有期間影響，持有時間愈長，被課徵的稅率愈低：
| 持有期間 | 兩年內 | 二年～五年 | 五年～十年 | 十年以上 |
|---|---|---|---|---|
| 稅率 | 45% | 35% | 20% | 15% |
買賣房屋遺產的4個注意事項
房屋持有期間的計算，通常只能以所有權人自己持有計之，但以下例外情況可特別注意：
1. 若繼承者與被繼承者是夫妻關係，持有期間可以合併計算。
2. 房屋因繼承原因而獲取者，被繼承人的持有期間也都可以合併計算。
（例：A買房並持有5年，過世後由B繼承並持有10年，B過世由C繼承，C的持有期間可納入A+B共15年。）
3. 持有期間須滿足自用條件，即有設戶籍，並且無出租營業使用，享有優惠免稅額400萬。
4. 若繼承房屋後，無居住事實，也無入戶籍，將會被認定為非自用宅。
繼承房屋的過程雖然複雜，但了解遺產的繼承期限及相關法律規定，可以幫助您更有效地管理和處理這些資產。若您希望以較划算的方式買賣遺產房屋，建議在交易前諮詢專業的法律及財務顧問，並仔細考量市場狀況和稅務影響，例如最好兩年內不出售，或持有六年以上並自住，以確保您的利益最大化。
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※ 本文參考資料來源為「宜蘭縣政府財政稅務局」、「財政部稅務入口網」、「中華民國內政部地政司」等，內容如有異動均以官方最新公告為準。
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