買屋遇瑕疵，解約與減價該怎麼選？專家給你解答

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【住商美好家園雙月刊】住商不動產法務部陳威宇 2025/01

大多數人一生中買房的機會有限，可能只有一次，因此對於購買的房屋，當然期望它是完美無瑕的。然而，正因如此，當房屋出現問題時，許多人會立刻想要解約，甚至懷疑賣方是否存在詐欺行為。

然而，購買的房屋出現問題，是不是就可以主張解除契約呢？實際上，能夠主張解除契約並成立的是少數，強硬地以解除契約為主張，反而容易衍伸出更複雜的法律問題。

1. 解除契約依法有特殊限制，並非有瑕疵就可以解除契約。

在買賣交易中，若是買賣的物件出現瑕疵，民法賦予買受人兩種權利，即民法第359條規定「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」房屋出現瑕疵時，且出賣方須依法負責時，買方可以主張減少價金或解除契約。

然而，在民法第359條但書的特殊限制下，解除契約較不容易，在顯失公平之情形下，買受人只能主張減少價金。在不動產交易中，顯失公平通常是以金額為判斷基準，舉例來說，一間以2000萬元成交的房屋出現瑕疵，但這個瑕疵只需要20萬元就可以修復，法院實務上大多數都認為主張解約是顯失公平的，如果堅持以解除契約起訴，而不願意接受減少價金，在法院上多只能以敗訴收場。

但實際上，只要瑕疵確實存在，賣方應負擔的瑕疵擔保責任與其是否知情無關，也就是只要提起訴訟的主張「正確」，幾乎沒有敗訴的理由，許多人卻因為堅持解除契約，讓一定勝訴的案件成了敗訴，只好再循其他管道處理，耗時費日。

2. 減少價金通常是較為合理的訴求，更容易取得理想的結果。

在訴訟上，主張減少價金並沒有如主張解除契約一般受到「顯失公平」的限制，且如前所述，縱使賣方不知道瑕疵的存在也需要負責，在法院取得勝訴判決，幾乎只取決於瑕疵是否存在，而瑕疵是否存在屬於事實問題，依靠的是鑑定而非法庭上的爭執。

而若不以解除契約為訴求，爭議點通常就會聚焦在如何處理瑕疵，然後這些問題，都是由專業鑑定單位或不動產估價師來做認定，最後需要減少的價金也僅僅是鑑定或估價單位的認定，可以說爭執的空間不大，更無須去討論那些艱澀的法律與契約。且一旦有了數字為依據，雙方可以針對數字做討論，法院也會儘量以和解的方式去處理案件，一旦雙方和解，就不會饡有對方上訴，導致拖個一年半載的情形出現。

3.未告知瑕疵就是詐欺嗎？

許多人買到了瑕疵房屋，情緒影響下，常常會認為是被賣方欺騙，而想到欺騙就很容易聯想到刑法詐欺罪。但所謂詐欺取財或詐欺得利，是必須在有「意圖不法所有」及「施用詐術」等要件下才成立。而在不動產交易中，必須要賣方在明知房屋有瑕疵，且表示沒有，才能符合這兩項要件。例如，買方買到凶宅，而賣方也知道房屋曾經有出現非自然身故之情事，卻在說明屋況時表示不是或不知情，才有機會構成刑法上詐欺罪。

但多數的房屋瑕疵案件中，賣方多不知情，縱使賣方知情，但因為房屋之前都是賣方使用，要如何去證明賣方明知是相當困難的，故以刑法詐欺罪來處理，常常只是造成時間上的浪費，刑事案件的偵辦速度遠不及民事，僅僅是偵查階段就可以長達半年，這個時間走民事訴訟可能一審都結束了。所以是針對問題本身，提起民事訴訟維護自身權利是較妥當的權利。

買房對許多人而言是一輩子的重大決定，通常需要承擔30到40年的貸款，自然希望買到的房子沒有任何問題。然而，在中古屋交易中，要找到完全無瑕疵的房屋幾乎是可遇不可求的。與其期待一切完美，不如選擇可靠的品牌經紀公司協助把關，降低購買到有重大或難以修復瑕疵物件的風險。即便購屋後真的發現瑕疵，專業經紀人也能協助買賣雙方溝通協調，並提供合適的建議，讓買家即使面對問題也能從容應對，快速找到解決方案。