【懶人包】中古屋怎麼買？推薦4招教你看中古屋屋齡＆挑選技巧！

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當在購屋預算有限的情況下，最推薦的物件就是「中古屋」了，近年中古屋也成為不少購屋族的首選，但中古屋到底該怎麼買呢？本篇懶人包就一次推薦4招，教你如何看中古屋的屋齡及挑選小技巧，讓你可以在有限的經濟能力之下，找到適合及理想的房屋物件喔！

為什麼越來越多人買中古屋？

近年來，越來越多的購屋族選擇中古屋，而非選擇新成屋及預售屋。在不動產市場中，中古屋雖並非全新的房屋，但因價格相對較實惠，因此近年成為不少年輕人購屋的首選之一。

中古屋優勢

1. 地理位置：中古屋大多位於市區或便利的地段，生活機能完善，例如交通、學區、商店、醫院等設施齊全，相對許多新建案位於較偏遠地區更具吸引力。

2. 居住環境透明：由於中古屋以曾經有住客入住，可以實際評估社區環境、鄰居素質、物業管理狀況，不會像新屋一樣存在不確定因素，相對新成屋來說，房屋的居住資訊更為透明。

3. 價格相對低廉：中古屋的價格通常比預售屋低，能夠以更合理的預算買到更大或地段更好的房子。對於預算有限的購屋者而言，選擇中古屋整體性價比相對高。

4. 貸款條件相對優勢：中古屋的價格經過市場檢驗，抗跌性相對較強，且若地段優越，仍具備一定的增值潛力，即使屋齡較高，若地段佳、貸款人信用狀況良好，仍有機會獲得較優的銀行貸款。

中古屋屋齡，該要買幾年比較好？

購買中古屋時除了預算因素，其次要考量的便是屋齡。屋齡不僅影響房屋結構、設備狀況，更攸關未來維護成本。因此，掌握屋齡挑選的眉角至關重要。以下也整理一份表，協助購屋者深入了解不同屋齡的中古屋差異。

屋齡	挑選差異解析	適合族群	找住宅
0-10年	● 房屋品質較佳，管線和設備維護成本低。 ● 多數符合現行建築安全與節能標準 ● 裝修需求少，幾乎可即買即住 ● 缺點：房屋價格接近新成屋，選擇範圍有限	預算充足且注重房屋條件的購屋者	看物件
10-20年	● 原則房屋屋況較佳，貸款成數較高，自備款較低 ● 生活機能成熟 ● 適合自住或投資者	注重性價比且對設施需求適中的購屋者	看物件
20-30年	● 房價相對低，公設比低，貸款成數較高，室內空間大 ● 缺點：可能需要進行管線汰換等修繕，貸款成數和年限可能較低	預算有限，可接受成屋修繕的購屋者	看物件
30年以上	● 價格更低 ● 缺點：可能面臨結構安全、管線老化等問題，貸款成數和年限或較低，自備款需求較高 ● 建議：購買時建議審慎評估	預算有限，須接受成屋修繕，或預期未來改建有價值潛力之購屋者	看物件

市場上很多中古屋買方，傾向選擇10-20年屋齡的物件，這類房屋兼具價格優勢與增值潛力，不僅價格相對新成屋更親民，亦具備較高的性價比；20-30年屋齡的中古屋物件亦有其市場，但須同時考量屋齡即將突破30年，未來出售可能會面臨挑戰。

中古屋要準備多少的自備款？房貸方案有哪些？

那如果想購買中古屋的話，資金又要怎麼準備呢？以下針對自備款和適合的房屋貸款方案，提供詳細解析，協助購屋者參考並做好財務規劃：

中古屋自備款準備
一般而言，中古屋的貸款成數約為房價的6-7成，實際成數則視屋齡和屋況而定，因此，購屋者原則需要準備約3-4成的自備款（頭期款），而實際貸款成數會受到房屋地點、屋齡、個人信用等因素影響，可能有所不同，建議在購屋前與銀行確認可貸款額度，並預留足夠的自備款。

房屋貸款方案
對於屋齡較高的房屋，銀行給的貸款年限和成數可能會相對保守。一般貸款年限加上屋齡需小於65年。因此，若希望貸款年限達到30年，建議選擇屋齡35年以下的房屋。此外，建議購屋者多方比較各銀行貸款方案，瞭解不同屋齡的貸款政策，選擇最適合自己需求的貸款方案。

買屋分析試算：

通過輸入你的收入、購屋自備款等信息，計算你可以買多少錢的房子（計算結果僅供參考）

為協助購屋者能掌握銀行各方案能貸款的要點，並全面評估財務狀況，特整理以下圖表：

影響貸款因素	要點分析
中古屋地點	銀行中古屋貸款對地段的分類主要分成「承作」跟「不承作」。在可「承作」的範疇，針對物件所在位置，可能會有貸款成數的差異，例如： 1. 蛋黃區：是否位於精華地段；物件與捷運、高鐵等重要交通設施的距離；未來是否因重大建設如科學園區、重劃區等而具有增值潛力。 2. 蛋白區：相對於市中心，外圍的縣市區域因距離較遠；或其他條件相對弱，例如周遭餘屋多但買方少，可能貸款範圍落在7成上下。 3. 蛋白區外圍的鄉鎮，可能僅能貸款至6-7成。 4. 若物件本身不利於轉手，例如位於無尾巷、停車及出入不便、或者附近有嫌惡設施，如：殯葬業、廟宇、變電所、垃圾場等，銀行可能不與承作或僅能貸款5成。
建築結構	耐用性高的建築（如鋼筋混凝土）更易獲得較高的貸款成數
屋齡	屋齡越大，貸款成數和年限可能越低
申請人條件	穩定的收入、良好的信用紀錄有助於獲得較佳的貸款條件
貸款利率	中古屋貸款利率約在2%-5%之間，視房屋狀況、申請人信用條件及財力狀況而定
貸款年限	通常為20-30年，但會受屋齡、房屋狀況及個人還款能力影響