北市Q1買氣與房價分析：房市多轉空，大案帶價不帶量

近期房市走入冷淡期，惟台北市房價仍未顯著出現下修，更有房市熱度擴大至蛋白區趨勢。住商機構統計實價與內部資料庫，文山區受新案供給大增影響，今年第一季待售存量大增近1.8倍，雖說大量賣壓湧現，帷平均房價亦成長35.8%，雙雙數據皆居台北之首。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，文山區自去年底以來，在品牌建商加持之下，整體房市前景看漲。

市場熱度外擴，文山區房價年漲3成5

根據統計，文山區今年第一季供給量高達2,595戶，相較去年同期大漲176.4%，其中若觀察新舊屋齡發現，供給大增部分多屬於新建案體居多；另在價格層面，文山區今年第一季平均成交房價達92.5萬元，相較去年同期成長了35.8%，漲勢亦是北市冠軍。

住商不動產文山興隆加盟店店東劉書豪分析，文山區自去年下半年開始，受品牌建商帶動，新案持續創造，衝高區域待售存量，帷由於周邊新案多具實力，因此雖說新案價位較屬高段，但仍讓北市換屋型買方願意買單，目前整體而言，文山區新案行情約每坪100~110萬元，房價漲勢較明顯，但若為中古華廈、電梯產品，單價仍在7字頭左右，漲勢未如新案驚人。

空頭環境衝擊，蛋黃價格難成交

另觀察統計，北市待售存量較少行政區，如南港、中正及中山區，相對房價漲勢也屬侷限。賴志昶分析，自去年下半年受央行第七波管制以來，全台房市掀起寒流，此波房市大空頭延續至今年初，讓房價漲勢明顯鈍化，在此情況下，若無明顯符合買方認知的價差出現就難以成交，因此整體房價有出現漲勢趨緩甚至明顯修正的區域，才會且有明顯供給去化能力。

另在供給兩極化地區之外，士林區也因北士科話題房價走揚。根據實價登錄，2025年第一季士林區平均單價來到102.3萬元，年漲幅高達19.7%，是北市漲幅第二高的行政區。賴志昶補充，北士科被稱為「台北最後重劃區」，區內引進AI、科技等高附加價值產業，未來吸引大量產業人口進駐，又有天母、士林夜市等生活圈與商圈資源支撐，在產業題材驅動下，市場看漲氛圍濃厚。

賴志昶提醒，北市部分行政區受近年來都更、危老改建議題加熱，新案供給蓬勃發展，致使待售量暴增，惟此類區域若市場呈現穩健去化，供給量自然下修，房市前景也能平穩向上，但是否應個案表現衝高區域市況，仍有待時間觀察，提醒購屋人應掌握市況慎選進場時機，才能在房市景氣波動期間，覓得保值性高的愛屋。

北市12行政區待售存量排名統計

項目	行政區	待售存量(戶)			平均房價(萬元/坪)
		2025年Q1	2024年Q1	漲跌幅	2025年Q1	2024年Q1	漲跌幅
待售存量最多前3名	文山區	2595	939	176.4%	92.5	68.1	35.8%
	萬華區	1585	1034	53.3%	86	72.1	19.3%
	大安區	4288	3707	15.7%	139.3	126.7	9.9%
待售存量最少前3名	南港區	1111	1671	-33.5%	109.6	106	3.4%
	中正區	1769	2222	-20.4%	114.8	115.9	-0.9%
	中山區	3527	4215	-16.3%	102.2	96.8	5.6%

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