房屋稅別繳錯！自用住宅v.s非自用住宅怎麼報稅？看懂稅率差異！

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2025年起台灣房屋稅新制正式上路，自用住宅與非自用住宅在報稅時適用的稅率也有明顯差別，你知道這兩種不同的住宅類型，又要如何報稅嗎？本文就快速帶你看懂稅率、稅額及注意事項的差異，讓你可以正確區分房屋用途並妥善申請，以保障自身權益的喔！

一般報稅時，會分為自用住宅及非自用住宅兩種，針對住宅類型的不同，報稅適用的基本門檻條件也不相同。

● 自用住宅：指房屋所有人或其配偶、直系親屬實際居住，且未出租、未營業使用的住宅。
● 非自用住宅：指未供本人、配偶或直系親屬實際居住使用的房屋，例如用於出租、營業，或空屋、不自住者。

房屋信託的優缺點＆適合對象

那自用住宅及非自用住宅在稅費及稅率方面，計算方式及適用門檻條件也不相同，以下就也針對各房屋稅費，分別列出這不同類型住宅的稅費差異。

項目		地價稅	房屋稅	房地合一稅
優惠稅率	自用住宅	➤稅率0.2% ➤需設籍+實住 ➤限面積（都市300㎡，非都市700㎡）	➤1.2%（全國持有3戶以內） ➤1%（全國僅持有1戶）	符合持有＆設籍6年且售前一年未出租或營業： ➤稅率10% ➤可享400萬免稅（限1次）
優惠稅率	非自用住宅	➤一般稅率為1%～5.5% （千分之10～55） ➤採累進稅率課徵	➤稅率2%～4.8% (＊稅率區間說明參照下方註一表) ➤依照使用情況與戶數課徵（2025新制）	➤稅率最高45% （持有未滿2年） ➤無免稅額優惠
申請時間		每年11月	每年5月	出售房產時報稅
專責機關(申請處)		地政機關/稅捐處	稅捐處	國稅局
報稅重點與注意事項		需「主動」向稅捐機關申請優惠稅率，經核准後適用	未申報為自住預設為非自用稅率	持有期間2年內：45%；2至5年：35%；5至10年：20%；10年以上：15%
法源依據		地價稅條例第5條、第6條。	房屋稅條例第5條、第16條之1(房屋稅2.0)	所得稅法第14條之5(房地合一2.0)

非自用住宅的房屋稅和地價稅會比自住用的高出不少，主要是政府希望藉此鼓勵大家自住、減少炒房行為。了解這點很重要，原因有以下五個：

• 節稅規劃：了解後可以合法節稅，尤其是買屋自住者能適用較低稅率。
• 避免誤繳高稅：若明明是自住但未申請自用住宅稅率，會被課徵較高稅金。
• 財產規劃：影響未來出售時的稅務（房地合一稅），持有策略需調整。
• 政策利用：如青年購屋貸款、租金補貼等，僅限自用住宅。
• 投資評估：投資者要清楚非自用住宅的稅負較重，影響報酬率。

註一：非自住，代銷售房屋住宅稅率區間

起造人持有代銷售房屋	起造人持有代銷售房屋，按持有年數訂定差別稅率
	1年以內	2%
	1至2年	2.4%
	2至4年	3.6%
	4至5年	4.2%
	超過5年	4.8%

自用住宅若未辦理登記，有哪些影響？

如果自用住宅未辦理戶籍登記，也會對報稅產生顯著影響，如房屋稅率提高、失去多項稅務優惠及補助資格，建議務必記得於規定期限內完成戶籍登記，保障稅務權益，以下列舉在稅務方面幾點影響：

影響（一）、房屋稅稅率提高
根據台灣2025年房屋稅2.0新制，自用住宅必須由本人、配偶或直系親屬於該屋設立戶籍，否則自114年（2025年）起，將無法適用自用住宅的優惠稅率（1%或1.2%），而改以非自用住宅稅率（2%至4.8%）課徵，稅額至少增加一倍以上。

影響（二）、地價稅及其他優惠受影響
未設戶籍也可能影響地價稅自用住宅用地稅率的適用，並可能影響申請社會補助、身心障礙者車輛牌照稅減免等其他權益。

影響（三）、土地增值稅與房地合一稅優惠喪失
若出售房屋前戶籍未設於該屋，可能無法適用自用住宅相關的土地增值稅及房地合一稅優惠，導致稅負增加。

自用住宅與非自用住宅在房屋稅上的稅率差異顯著，正確申報用途不僅能合法節稅，也能避免遭追繳補稅或罰鍰，提請屋主注意務必了解申報條件，並依實際使用情況向稅捐機關申請適用正確稅率，以保障自身權益。