空置率緩降、租金微漲，台北、台中辦公產品後勢看好

房市延燒第四年，主力已從進入門檻較低的住宅產品，轉往成本較高的商辦產品，加上外資法人與壽險公司看好2008年後台灣市場，不斷加碼購入商辦，一時之間，A級辨公大樓的主要戰場從過去的台北都會區，拉長戰線延伸到台中與高雄。有鑑於此，由住商不動產及長榮大學合組的南台灣不動產研究中心針對北中南三大地區商辦做一調查，發現雖然目前台北A級商辦發燒，但就投報率與未來增值潛力來說，台中的辦公產品反而更具投資價值。住商不動產總經理林倩表示，隨著2008年兩岸氛圍正常化，在可見的未來，台灣商辦市場將相當有可為。 主持本次研究的南台灣不動產研究中心謝博明教授指出，就台灣三大都會區A級商辦市場來說，台北市辦公大樓市場已趨成熟，台中都會區的辦公大樓市場已逐漸佔有一席之地。至於高雄都會區，原本低迷的辦公大樓市場，也隨著捷運、輕軌，以及經貿園區與軟體園區等多項利多因素而漸有起色。整體來說，台灣三大都會區的A級商辦各有所長。在存量上，台北都會區的辦公大樓市場乃是全台之重心，A級辦公大樓林立，截至今年第三季，台北市A級公大樓的供給存量已超過50萬坪，相較於台中市與高雄市，顯示出台北都會區的絕對優勢與重要性。台中近年來重心多為豪宅產品，市場中多為重新包裝的舊案，而順天建設與豐邑建設預計在兩年後於七期興建的新商辦大樓，預計將為台中市帶來A級商辦的新契機。在高雄市方面，隨著捷運即將完工，輕軌、多功能經貿園區將提振的商業辦公大樓市場，無論是在承租需求以及租金水準上已漸有起色。未來辦公大樓的發展重心應會朝向兩大方向，捷運車站旁之既有A級商業辦公大樓與多功能經貿園區為主。 而在空置率與租金上，謝博明分析，隨著台北101大樓與統一國際大樓等新大樓的出租率逐漸增加，連帶影響整體A級辦公大樓的空置情形，本季空置率較前一季小幅下降到9% 以下，而租金持續維持在2000-2700元/坪/月。在台中，豪宅熱潮卻未能反映在辦公大樓市場上，租金仍維持在500~700元/坪/月，空置率維持在14.4%的水準，甚至許多辦公大樓空置率皆超過20%。相較於台北市與台中市，高雄市A級辦公大樓的空置情形則是非常明顯，受到景氣逐漸回溫的影響，高雄市本季辦公大樓市場的整體需求量有些微的增加，租金處於450~550元/坪的行情，平均空置率由年初的33%略降至本季的32%，與去年同時相較，則稍減2%左右。雖然整體空置率達3成以上，但是各辦公大樓間空置情形的差距則非常大，有些承租情形較佳空置率則維持在5%以下；相反的有些大樓由於量體過大，空置率高達50%以上。 住商不動產總經理林倩表示，相較於其他亞洲主要城市，台北市的辦公大樓市場無論在租金、價格行情上都相對較低，然而在商業與金融發展上並不遜於其他大城市，外資熱錢瞄準台北市的辦公大樓市場並不意外。相較於北高兩市，台中市的辦公大樓市場規模則較小，近幾年來台中市房地產市場交易熱絡的榮景對辦公大樓市場的影響有限，最近一年來在租金、售價僅呈現小幅上揚的情形，投資報酬率也在5%~6.5%左右。但是隨著中部科學園區持續成長所帶來龐大的商機，勢必對未來辦公大樓市場發展有正面的影響。目前台中市A級辦公大樓市場的租金與售價均遠低於台北市，相當具有投資價值。投資的焦點則會放在現有的辦公大樓，短期內市場去化逐漸增加，相對的空置率則下滑，進而帶動租金與售價上漲。放眼未來將有一波新供給加入A級辦公大樓市場，如此可擴大辦公大樓市場規模，與高雄市辦公大樓市場相互競爭。 林倩指出，相對於住宅產品，商辦產品有租金較高，租客較為穩定的特點，同時需要大資本，一般投資客不易介入，因此市場相對穩定，加上銀行貸款可以高達八成，比一般住宅產品來得好，對於投資者的資金槓桿來說相當有幫助。而在操作面上建議介入中南部商辦市場者，由於土地供給量大，勢必越來愈多的產品出現在市場上，進入投資時必須以管理與外觀較佳者為首選，以避免折舊外觀的同時也折舊了投報率。