那些人誰可以行使優先購買權？

1、承租方、地上權人、典權人 2、公同共有人、分別共有人 3、法定繼承人 4、鄰地所有權人 5、主管機關。

2025-08-07

房產知識

優先購買權是什麼？5分鐘看懂優先購買權要件、種類與注意事項！

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原本已經簽訂好不動產買賣契約，卻被告知房屋或土地有「優先購買權」嗎？究竟優先購買權是什麼？是否會影響到自己的權利呢？本文就快速透過5分鐘，帶你一次看懂優先購買權要件、種類與注意事項，並瞭解哪些人可以擁有優先購買權，又有哪些法律效力喔！

優先購買權也稱作「優先承購權」及「優先承買權」，同時也有人會簡稱為「優購權」。優先購買權指的是，不動產買賣時，有部分特定的人能享有優先購買的權利，即便買賣雙方已經談妥不動產交易的價金及條件，仍需要先通知這些特定的人，讓這些人可以在一定的時間內，評估是否要以同樣的價金及條件，行使優先購買權。

誰可以行使優先購買權？

優先購買權屬於形成權，主要是依據民法、土地法的規範。擁有優先購買權的人，大部分是承租方、共有人，而當不動產面臨法拍時，典權人、地上權人也會擁有優先購買權，以下也做一個完整的說明：

1、承租方、地上權人、典權人
無論是土地、房屋，只要有租賃關係，那在出售、出典時，地主或屋主就必須依法通知承租方、典權人。但如果土地跟房屋分別由不同人持有，當其中有一方要出售、出典時，也需要通知另一方。

法律依據
● 《民法》第426-2條第1項：租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。
● 《土地法》第104條第1項：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。
● 《土地法》第107條第1項：出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。
● 《耕地三七五減租條例》第15條第1項：耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在15日內未以書面表示承受者，視為放棄。

需要特別留意的是，《土地法》第107條及《耕地三七五減租條例》第15條所提到的「耕地」並不侷限是農地，而是只要在農業用地範圍內的土地，即便後來更變為住宅用地，也同樣適用此兩條法令。

TIPS：出典：指不動產在典當後產生的典權，當典權要進行出售或轉讓時，就稱為出典。

2、公同共有人、分別共有人
不動產並不是獨立產權，而是有二人以上共同持有，當其中一人要進行出售時，就必須依法通知其他共有人。

法律依據
● 《民法》第824條第7項：變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有2人以上願優先承買者，以抽籤定之。
● 《土地法》第34-1條第4項：共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

3、法定繼承人

繼承人因逾期未辦理繼承，經地政機關列管15年仍未登記，導致整筆土地由公家機關進行公開標售時，法定繼承人、合法使用人、其他共用有人，可以按照自己的使用範圍依序行使優先購買權。

但要注意的是，只能買自己使用或應有的部分，不能整筆都優先買下，且必須在決標後30天內表示要買，否則視為放棄，這一點需特別留意。

法律依據
● 《土地法》第73-1條第3項：依第二項規定標售土地或建築改良物前應公告三個月，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後三十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。

4、鄰地所有權人
如果不動產為重劃區內的耕地，根據農地重劃條例法規，不只是土地承租方、共有人擁有優先購買權之外，鄰地的土地所有權人，目前仍進行耕作或為農業經營者身分，也同樣擁有優先購買權。

但要特別留意的是，在農地重劃條例裡的「毗連耕地之現耕所有權人」，需根據內政部96年5月11日內授中辦地字第0960726585號函釋，指的是跟出售土地四周邊界相連，並且目前仍進行耕作的土地所有權人，但不侷限土地所有權人「親自耕作」，也就是說，如果鄰地所有權人是將部分耕作委託他人，自己本身仍為農業經營者，也會被視為有優先購買權的資格。此外，當出售土地同時存在「承租人、共有人，以及鄰地現耕所有權人」時，其優先順序依序為承租人、共有人、鄰地現耕所有權人。

法律依據
● 《農地重劃條例》第5條：重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如下：
　1. 出租耕地之承租人。
　2. 共有土地現耕之他共有人。
　3. 毗連耕地之現耕所有權人。

5、主管機關
房屋為古蹟、歷史或紀念建築，或是受《文化資產保存法》第20條規範，被列為暫定古蹟，那麼在房屋出售時，為了保護文化資產，主管機關也同樣擁有優先購買權。

法律依據
● 《文化資產保存法》第32條：古蹟、歷史建築或紀念建築及其所定著土地所有權移轉前，應事先通知主管機關；其屬私有者，除繼承者外，主管機關有依同樣條件優先購買之權。

優先購買權的4大種類

優先購買權的種類，會根據不動產所有權人的義務及通知，衍生出「形成原因」及「法律效力」，並且可細分為「約定」、「法定」、「債權效力」、「物權效力」等4種類型：

種類（一）、約定優先購買權
不動產所有權人與他人有「約定」且「取得共識」時，像是紙本契約、口頭約定，都會因為有約定在先，而產生約定優先購買權。

舉例：
王先生有一間房屋，朋友A曾經在110年表達購買意願，當下王先生也同意，日後如有出售打算，會先告知朋友A。當王先生於111年要將售房屋時，朋友A就可以因當初的約定在先，按照王先生與買方的買賣價金、條件，行使優先購買權。

種類（二）、法定優先購買權
並非由當事人協議產生，而是由法律直接賦予的優先購買權，像前面所提到的《土地法》第34-1、104、107條裡面的承租方、地上權人、典權人、其他共有人等，都是受到法律保護的優先購買權人。

舉例：
王先生所持有的A農地，與老陳、老李共同持有，每個人持有1/3，當王先生想要將自己所持有的部分出售時，就要先通知老陳、老李，並由兩人決定是否依相同的買賣價金、條件，行使優先購買權。

種類（三）、債權效力優先購買權
也可稱為「債權性質優先購買權」，指的是所有權人與他人之間，因債務關係而產生的債權，但雙方並沒有進行不動產的抵押設定，當所有權人進行不動產出售時，債權人只能向所有權人（也就是賣方）主張優先購買權，但如果不動產已經完成移轉登記，債權人也只能向所有權人請求損害賠償，而不能向買方主張買賣契約無效，因此在法律上屬於無對抗效力。

舉例：
王先生曾經向朋友A借錢，並簽有本票及借據，當王先生將房屋出售給買家，並且房屋已完成移轉登記時，朋友A僅能依債權效力，向王先生請求損害賠償，而不能主張王先生與買家之間的買賣契約無效。

種類（四）、物權效力優先購買權
也可稱為「物權性質優先購買權」，同樣是債權人與他人之間，因債務而產生債權，不同的是，雙方有進行不動產的抵押設定，因此當所有權人進行不動產出售時，債權人不僅可以根據債權效力，向所有權人（也就是賣方）主張優先購買權，也能向買方主張優先購買權，並且即便不動產已經完成移轉登記，仍可以請求塗銷及返還。

舉例：
王先生曾經向朋友C借錢，簽有本票、借據，同時將A農地抵押給朋友C，當王先生將A農地出售給買家時，朋友C可以向王先生及買家兩方，主張優先購買權。

優先購買權的行使、要件及注意事項

根據《土地法》規定，當不動產進行出售時，地上權人、典權人或承租人，可依照同樣條件，行使優先購買權，但是在回覆期限、順位、對抗效力上，也會有所限制。除此之外，優先購買權的行使不只是特定人需符合一定條件，也需要「正確時機」。

行使優先購買權的時機
優先購買權是形成權，而非請求權，優先購買權的行使，必須要「不動產進行出售」，才會形成優先購買權。因此，除非所有權人有先通知，並取得「放棄優先購買權的證明文件」，否則依《土地登記規則》第97條第2項的規定，即便買賣雙方已簽訂合約，優先購買權人仍可以主張權利。

舉例：
王先生將A房屋出租給劉先生，期間劉先生不能主張自己有優先購買權，而請求王先生將房屋出售給他，必須要王先生與第三人進行買賣契約簽訂後，劉先生才能主張自己的優先購買權。

同時，第三人不能因為已經簽訂買賣契約，就向王先生求償，因為優先購買權必須是「買賣契約成立」才會形成的權利。但是如果王先生在出售A房屋前，就已經詢問過租客劉先生，並與劉先生簽訂「放棄優先購買權」的文件，那劉先生就不能再主張自己擁有優先購買權。

優先購買權的回覆期限
優先購買權人，必須於收到出賣通知後的10天內，表示購買意願，否則視同放棄優先購買權。

優先購買權的順位
當同一筆土地或房屋，出租、典當、抵押給二人以上，產生多個優先購買權人時，優先購買的順序，需依照契約簽訂的先後來決定，簽訂契約早者便享有優先購買權。

舉例：
A土地於100年出租給甲，101年出租給乙，當A土地要進行出售時，甲、乙兩人皆擁有優先購買權，但甲因為契約成立較早，優先購買的順位會優先於乙。

優先購買權的對抗效力＆期限
如果所有權人未進行告知，導致不動產已完成移轉登記時，就需要探究優先購買權人的對抗效力，也就是前面提到的，物權效力及債權效力：

效力類型	物權效力	債權效力
對抗效力	可對抗第三人（買家）	不可對抗第三人（買家）
說明	即便不動產已經完成移轉登記，仍可以主張買賣契約無效，並請求不動產塗銷登記。	只能向所有權人（出賣人）主張損害賠償，但無法改變不動產已經出售的事實。
時效	應盡快提出訴求，如超過太久，即便是物權效力，在實務上仍有可能會敗訴。	根據《民法》第197條第1項的規定，侵權行為的時效為2年，也就是必須要在2年內提出訴訟。

但如果不動產尚未完成移轉登記，此時的不動產仍屬於出賣人，無論優先購買權是屬於物權效力，還是債權效力，優先購買權人都能向法院提出「確認優先權存在」的訴求，當法院認定優先購買權確實存在時，就有機會以同樣條件，進行該不動產的優先購買。

優先購買權的行使，因為涉及繼承、租賃、共有物，並且也因為有物權效力、債權效力等區別，並且同時也要考量不動產是否已經完成移轉登記，建議如有相關問題，或是當發現自己權利受到侵害時，可諮詢專業的代書、律師，進行優先購買權的討論。