房價攀高，銀行收傘，議價空間與去化天數雙創今年新高

連續漲了三年的房地產市場，今年房地產並未出現重大利多，也因此329與928兩大檔期都沒有去年亮眼的噴出表現，反而沉穩持平，對於房地產業者來說，面對利率節節高升，銀行對於套房等投資型產品緊縮貸款，住商不動產總經理林倩指出，與今年第一季全省中古屋市場的平均議價空間約7.4%相較，今年10/01-11/10的平均議價空間成長至8.8%，而去化天數更是直線上升。林倩分析，房價高漲，許多賣方仍抱持著「等待最高獲利」的想法，對價格有一定的堅持，但在民眾收入沒有成長與油價飆漲帶來的通貨膨脹影響下，讓買方對價格更望之卻步，加上銀行雨天收傘帶來最直接的衝擊，許多賣方在利息壓力下寧可趁早殺出，對於自住型買方來說，此時進場將能有機會買到價格更合理的房子。 林倩指出，從成交量觀察，市場確實出現了量縮的狀況，但更值得注意的部分是解約率的增加，由於銀行緊縮貸款成數與額度，讓解約率約在5％左右，這些解約的案件加入成交總量後可以發現，整體市場買氣並不差，貸款因素已經成為導致買賣無法成交的重要原因。目前部份銀行對於房貸條件的審核有漸趨保守的態勢，雖然屋主在貸款成本提高的壓力下，折價售出的意願可能增加，但購屋人的貸款成本卻一樣可能墊高。對此，購屋不妨慎選規模較大，與特定銀行有專案合作的不動產經紀業者，藉由銀行對不動產經紀業者的專案合作，銀行針對物件往往會提供較市場高出1到1.5成的貸款成數及較市場低一碼至三碼的房貸利率，對於購屋壓力龐大的薪水階級而言，著實不無小補。 而綜觀大台北、桃竹苗、中彰投、雲嘉南、高屏五大區，大台北地區投資客多，在利空消息與銀行貸款雙重壓力之下急於出售，讓今年以來議價空間持續拉大，在心態上從剛開始的高姿態，到後期的有獲利便急於殺出，整體的轉變與去年相較不可謂不大。而到了中南部，外地投資客拋售，自住型購屋者成為市場主流，開價更求實在。而桃竹苗地區由於餘屋壓力大，在買方較為優勢的狀況下，投資型賣方幾乎出價就賣，針對議價空間，消費者可以觀察比較後，輕鬆買到夢想窩。此外，經常在各大仲介公司網站搜房的「宅男」、「宅女」們，不妨多留意託售期超過兩個月以上的標的，此類標的屋主有時不耐久候，往往折價賣出的意願也會較高。 而林倩也建議，在這個多空轉折的一年，如果是自住型的購屋者，可以在目前相對低點的利率環境下進場，但對於投資型購屋者來說，房價與利率已經到了相對高點，除非是有相當的資金背景，或是作好出租的規劃，不然建議最好短期獲利了結，避免利息壓低了應有的投報空間。