房屋限制登記是什麼？有哪些影響？一次看限制登記種類＆解除方法

隨著房地產交易頻繁，許多買賣雙方及投資者關注房屋權利是否受到限制登記影響，究竟房屋限制登記是什麼？又有哪些影響？本文就一次帶你看限制登記的種類、解除方法及注意事項，有助房屋持有人提前規劃避免交易糾紛，同時掌握解除困境的方法，以維護自身財產權益。

限制登記是什麼？

限制登記是指依法對不動產設定的限制，限制其所有權人對該不動產進行所有權移轉、設定抵押權等處分行為。根據最新規範，限制登記主要目的在於保障債權人權益、防止財產被不當轉移。限制登記的效力包括：

● 限制所有權移轉：無法自由買賣或贈與房屋。
● 銀行貸款受限：多數銀行不接受封鎖中房屋作抵押貸款，影響資金運用。
● 設定他項權利受限：如抵押權、地上權等權利設定受限。
● 法律處分壓力：常與法院強制執行程序或稅務機關催繳有關。

限制登記的常見4大種類

限制登記可分為以下主要類型，根據申請機關、目的及法律效力有所不同：

種類（一）、查封登記

依《強制執行法》，執行法院為追償債權人債款，對債務人名下不動產進行查封，並通知地政機關登記查封；自通知到達時生效，禁止所有權人處分該不動產。

種類（二）、假扣押登記

債權人於民事執行程序中，對債務人向第三人請求之財產移轉請求權聲請假扣押，以保障將來執行。法院裁定准許後，依《強制執行法》第11條通知地政機關辦理假扣押登記。該登記生效後，禁止將相關權利移轉或設定於債務人。

種類（三）、假處分登記

債權人於執行程序中，對金錢請求權以外之請求（如返還土地等）聲請假處分。法院准許後，亦會請地政機關辦理假處分限制登記，以禁止標的物處分。此類登記效果類似查封，凍結不動產處分。

種類（四）、禁止處分登記

此為稅捐或刑訴等法令依據而為的不動產禁止處分登記。例如依《稅捐稽徵法》第24條，納稅義務人如欠繳稅款，稅務機關可函請地政機關登記禁止移轉或設定權利。同理，刑事案件中檢察官可依刑訴116-2條令登記禁止處分。此類登記同樣禁止所有權人處分不動產，直至稅款繳清或檢察官撤銷令狀。

解除限制登記的2個方法

不同類型限制登記之解除，需依法律程序申請塗銷。常見方式包括：

查封/假扣押/假處分登記

● 通常於執行程序結束時解除（如債務人繳清債務、案件撤銷或拍賣完成）
● 申請人可向原執行法院聲請撤銷執行處分。
● 法院核准撤銷後，會依法院指示函請地政機關塗銷相應限制登記。
● 例如拍賣移轉所有權後，法院函請地政機關同時塗銷查封、假扣押或假處分登記。
● 申請人通常為債務人或其他利害關係人。

禁止處分登記（稅捐案件）：

● 納稅義務人若欲解除禁止移轉登記，需先將所欠稅款繳清。
● 繳清後，由稅捐稽徵機關（如財政部稅務局）向地政機關申請塗銷禁止移轉登記。
● 例如新竹縣政府指出，欠稅人出售土地前應先繳清欠稅，待稅捐機關函請塗銷禁止移轉登記後，方得辦理移轉登記。
● 若為刑事案件之禁止處分登記，則需檢察官或法院依法取消處分命令，再由地政機關解除。

*選擇解除方式時，應評估自身資產及法律狀態，必要時諮詢專業律師或地政士，確保程序順利進行。

房屋限制登記，主要是為了保障債權人權益或因應公共需要，但對屋主而言，最直接的影響就是「房子暫時不能自由買賣或抵押」。若想解除限制登記，通常需要債務還清、稅款繳清、計畫變更，或等到法律規定的期限屆滿，再依規定向法院、稅務機關或地政機關辦理塗銷。建議在遇到這種情況時，先確認是哪一類的限制，再依程序處理，就能順利恢復房屋的自由買賣與處分權。

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※ 本文參考資料來源為「中華民國法務部」、「臺北市政府地政局」、「法務部主管法規查詢系統」、「新竹縣政府」、「中華民國財政部」、「臺北市法規查詢系統」等，內容如有異動以官方最新公告為準。

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