首購族買房後稅賦減免嗎？節稅管道有哪些？5大稅賦優惠一次看！

Q: 常見的5個稅賦減免的優惠？

優惠（一）、自用住宅稅率優惠；優惠（二）、綠建築與節能建築獎勵；優惠（三）、綜合所得稅自用住宅專屬扣除；優惠（四）、重購自住房屋退稅；優惠（五）、土地增值稅優惠

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首購族在購屋後，有機會享有稅賦減免嗎？節稅管道又有哪些？要瞭解買房不只頭期款與房貸要注意，許多首購族容易忽略長期稅賦的規劃，究竟首購族的節稅管道有哪些？本文將介紹第一次買房，可以申請的節稅管道、常見稅賦減免及其他重點項目，協助您規劃最省稅的購屋策略。

許多人在第一次買房時，往往只注意頭期款怎麼準備、房貸怎麼選擇，卻忽略了之後每年都要繳的房屋稅、地價稅，甚至未來若賣屋，還可能要繳交土地增值稅，這些稅費都會影響長期的資金規劃。為了減輕負擔，政府對「首購族」提供了一些稅金優惠。

若房產是否用於自住、未出租營業及戶籍設立等，即可享有房屋稅、地價稅等必要的稅率減免，甚至隨特定戶籍、實際用地情形，還能適用多樣加碼優惠。

常見的5個稅賦減免的優惠

對首購族來說，最實用的稅賦節省途徑主要可歸納出下列5項：

優惠（一）、自用住宅稅率優惠

房屋只要申報為自用住宅，房屋稅與地價稅可享受較低稅率，但必須符合相關條件：

地價稅：自用住宅地價稅率為千分之二。

● 戶籍登記限制：土地上有房子，房子是土地所有權人本人、配偶或直系親屬登記設籍。且需於9月22日前向稅捐處申請，逾期申請則自次年起生效適用。
● 房屋使用限制：只可自住使用，不得出租或作為商業營運空間。
● 土地面積限制：都市土地300平方公尺、非都市土地700平方公尺內適用。
● 一處為限：土地所有權人本人與其配偶及未成年受扶養親屬的自用住宅用地只限一處。
如果您擁有二處以上的自用住宅時，則可一處以本人、配偶或未成年子女設籍，第二、三……處如成年子女、祖父母、父母、岳父母等其中1 人辦竣戶籍登記。若其他條件均符合，依然可不受一處制，適用優惠稅率。

房屋稅：
● 自住戶籍登記限制與房屋使用限制同地價稅。
● 常規自住優惠：本人、配偶和未成年子女持有房屋合計3戶以內，以1.2％稅率。
若非自用住宅，自113年7月1日起，法定稅率從1.5%~3.6%調升至2%~4.8%，按房屋所有人全國持有戶數訂定差別稅率，並採全數累進課徵。 ● 加碼優惠：僅持一戶房屋，且現值在一定金額以下，房屋稅降為1%。
● 申請時機：
（1）一般變動與申報時點 (30 日規定)
　納稅義務人房屋使用情形有變動時，應於變更之日起 30 日內，向當　地稅捐稽徵機關申報。
　稅額增加者（如由自住變為營業用）：稅額自變更之次期（即變更次月 1 日）開始適用新稅率。
　稅額減少者（如由營業用變為自住）：稅額自申報之次月開始適用新稅率。

（2）配合年度課稅的特殊申報截止日 (3 月 22 日規定)
　為配合房屋稅全國總歸戶且按年計課的規定（自 113 年 7 月 1 日起），納稅義務人若希望當年度（5 月開徵）的稅單即能適用最新的房屋使用情形（特別是稅額減少或自住），最遲應於**開徵 40 日前（即每年 3 月 22 日，遇假日順延）**完成申報。

若逾 3 月 22 日才申報致稅額減少，則自申報次期（即次年）開始適用新稅率。

優惠（二）、綠建築與節能建築獎勵

部分縣市針對取得綠建築、智慧建築或耐震標章的新建案，可申請房屋稅或地價稅減免，幅度依地方規定，可向當地都發局、建管處等單位洽詢，取得詳細說明。

優惠（三）、綜合所得稅自用住宅專屬扣除

自用住宅房貸利息支出屬於綜合所得稅的列舉扣除項目之一，可於報稅時作為列舉扣除，提高年所得扣除額度，可以有效降低稅負。

● 房貸利息扣除：以一屋為限，依《所得稅法》規定，房貸利息的實際支出，需扣除納稅義務人當年度申報的儲蓄投資特別扣除額後，再以餘額申報扣除。餘額申報每年最高30萬元。
● 購屋契稅、印花稅：雖然不能直接列舉扣除，但可計入房地交易成本，未來出售房屋計算財產交易所得時，可以減少課稅額度。

優惠（四）、重購自住房屋退稅

無論是先賣舊屋再買新屋，或先買新屋再賣舊屋，從出售／重購的「移轉登記日」（即過戶日）起算，重購或出售需要在2年內完成。若立契日或辦登記日有所差異，也要依規定以該日為準申報。

● 重購後限制：重購且完成移轉登記後的5年內不可移轉（土地出售或贈與給配偶等）。
● 使用限制：不可作為出租或營業使用，也不可將戶籍遷出。如果遷出戶籍要確保本人或配偶或直系親屬仍保留一人設籍於該房屋內，否則可能被追繳退稅款。

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優惠（五）、土地增值稅優惠

持有或出售期間，持有滿6年以上的自用住宅，可享土地增值稅率10%優惠，但條件是本人、配偶或未成年子女設籍，出售前5年內房屋未另作出租或營業。且需留意面積限制：都市土地面積未超過 1.5 公畝 (約 45.375 坪)；非都市土地面積未超過 3.5 公畝 (約 105.875 坪) 部分。

若想享有稅賦減免，需注意的5個注意事項

針對各項節稅方法雖然有明確規定，但實務上須特別留意以下細節，以免因流程失誤而喪失優惠：

注意事項（一）、注意申請時機和期限：適用優惠稅率需主動提出申請，並特別注意期限。

● 房屋稅：5月開徵，應於房屋使用情形變更之日起 30 日內向當地稅捐機關提出申請。房屋稅自住用稅率的適用時點是從申請的次月開始計算。若希望當年度即能適用最新的房屋使用情形（特別是稅額減少或自住），最遲應於開徵 40 日前（即每年 3 月 22 日，遇假日順延）完成申報。

● 地價稅：11月開徵，於9月22日前申請。當年度才能適用自用住宅優惠稅率（10%）。逾期申請則須等到次年才適用。

注意事項（二）、自用住宅條件（地價稅）
● 房屋與土地不得出租或營業使用。
● 必須由本人、配偶或直系親屬設戶籍於該處。
● 都市土地面積或非都市土地面積受一定範圍限制（都市土地小於等於90.75坪；非都市土地小於等於211.75坪），且一人一生一次只能選擇一處適用自用住宅優惠稅率。

注意事項（三）、重購退稅
在適用「土地增值稅」或「房地合一稅」的重購退稅時，不論你是先賣房再買房，還是先買房再賣房，都要在「出售或購買的房屋、土地完成過戶登記」之日起 2 年內完成整個重購流程，才有資格申請退稅。另外，重購後的房屋必須自住滿 5 年，這期間不能拿來出租或作商業用途，也不能再轉售或贈與他人。否則稅務單位會追回原本退還的稅金，且之後也不能再申請退稅優惠。

注意事項（四）、綠建築節稅，需留意建案是否取得合格認證
因非全國統一制訂，需依地方政府規定，且通常屬於有限額補助，需要提前準備申請文件與證明。

注意事項（五）、綜合所得稅扣除額憑證保存
針對房貸利息、購屋支出等列舉扣除項目，建議完整保存繳款收據、契約書、房貸利息繳納明細，依規範於報稅季（5月）填報列舉。

首購族不論是自用住宅、土地增值、重購退稅還是綠建築稅賦減免，均有專屬優惠與申報細節，如欲掌握更多稅務細節與實務操作，建議依據財政部官方網站、地方稅捐機關或信賴品牌房仲指引操作，達到最佳節稅效益，讓理財規劃更加完善。