多空轉折下，前進希望或失望？ 2008年房市大預測

隨著油價上漲所帶動的通貨膨脹，加上民眾收入沒有太大的成長，在整體消費力趨弱的狀況下，民眾對前景也不甚樂觀，今年以來，整體景氣綜合判斷分數徘徊在黃藍燈與綠燈邊緣，加上政局紛擾，雖然政府重大利多不斷，但對實質幫助有限。而對於房地產業者來說，這是轉折的一年，通貨膨脹增強了民眾購屋保值的信心，但2008年兩岸的變數卻又讓人裹足不前，許多人都在問，現在前進房地產，究竟好不好？ 房市多空交戰‧購屋者信心不足 根據內政部統計，建築執照與使用執照核發逐年上升，建築執照在93年、使用執照在去年達到高峰，數字中顯見，從去年起各地將有大量新成屋釋出，至少持續三年以上的交屋潮，對於某些大推案區域，該區域中古市場將有相當大的壓力。從買賣移轉件數變動看來，與去年買氣暢旺相較，今年台灣整體房地產市場買氣確實有趨緩的狀況， 歸咎原因可以發現，台灣房地產市場許多區域價格已高，對於首購族與投資客來說，產生了相當大的壓力。在全國購屋者的房價信心綜合分數來看，今年第三季全國購屋者房價信心綜合分數比SARS時還低。但從歷史經驗看來，信心越低時往往就是房價反彈的轉機(如SARS時)；信心越處於高點時，也常常是轉折之處。如果以區域來分，高雄縣市的購屋者由於重大建設不斷，加上捷運利多與市場買氣暢旺，對於整體房地產信心為全國最高。而桃竹縣市的購屋者由於感受到餘屋壓力對未來並不樂觀。 首購投資者退場‧換屋族成市場新歡 就買屋三大族群，首購自住、投資者與換屋三大族來說，今年以來，投資客首先宣告退場，在各地造成不小的影響，首購自住者由於房價攀高，議價空間增加，加上銀行貸款緊縮，也紛紛表現觀望。唯有換屋族群持續上揚，換屋族群所需要的貸款比率低，自主性高，預期在銀行持續緊縮成數，與利率不斷上揚的狀況下，將成為明年市場上的主力。而值得注意的是，由於網路看屋的便利性，讓忙碌的現代人可以時時看屋，因此， 搜尋時間與過去相差不大，但看屋間數降低，議價空間提高，市場轉為買方市場，區域部分，台中人看屋最審慎，網路看屋成為不動產經紀業新顯學。 08年房地產展望-多空交織、買方出頭 從基本面來看， 2008年台股的盈餘成長仍然高達18%，原物料持續上漲，BDI指數頻創新高，全球經濟熱絡。外資持續買超亞股，台灣為亞洲外資買超第 3名，僅次於日本、印度；在台幣急升，日本經濟衰退下，流入台股的資金動能將更不虞匱乏，這波資金也讓台灣的商辦市場受惠不少。加上大選將至，兩岸關係回春有望，中國 GDP持續高速成長，台灣將是最大受惠者。雖然在銀行貸款與房價高的雙重壓力之下，投資需求比重降低，不過大選前應會出現短期量縮，讓市場回歸基本面，有助市場結構穩定，現階段而言，市場仍屬買方市場。 在房價上，房價所得比拉高，供給增加買方選擇變多，房價趨向平穩。而08年預期心理未減，未來半年政策利多不斷，除餘屋量體大的區域外，其餘地區房價修正空間不大。而各地建設持續推動，均有效支撐房市，加上房貸成數及利率條件仍處於歷年來較寬鬆的水準，對買氣仍屬正面影響。 各區域利多： •北台灣： •捷運持續建設，捷運效應將延伸到台北縣。 •都市更新潮。 •台北市雙子星大樓招標，帶動周邊發展。 •中台灣： •水湳經貿園區。 •台中捷運綠線規劃。 •中科效應持續發酵，四期中科落在虎尾。 •兩岸三通議題。 •12期重劃區規劃完成，對外延伸至14期重劃區。 •6號國道明年全線通車至埔里 •南台灣： •高雄捷運紅線通車延宕，但明年通車應該問題不大，高雄是否產生如台北般的捷運效應，值得觀察。