上海打房政策收效，租賃市場升溫

受到新的調控政策的影響，上海樓市成交量在4月下半月出現萎縮，上半月成交面積為58.58萬平方米，到下半月，成交面積僅為43.94萬平方米；成交套數也從上半月的平均每日330套左右減少至230套左右，而在4月底的日成交僅100套出頭，5月初日成交更不足50套，縮量明顯。更值得注意的是，4月上海商品住宅供應面積雖然僅為123萬平方米，但同月商品住宅成交面積為102萬平方米，這也是從2009年1月至今首次出現供大於求現象。但在買賣市場降溫的同時，租賃市場卻漸趨活躍。 住商不動產上海總部總經理周宇鳴表示，近15個月首次出現明顯的供過於求局面，是由於新政對需求大幅打壓造成的。不過，買賣市場降溫的同時，部分房東將出售房源轉為租賃，使得整體租賃市場房源掛牌增多；另一方面，暫時擱置購房計畫的剛性購房者和改善型購房者也轉向通過租賃市場滿足居住需求，使得租賃需求相對大。 寧租不降價，房東硬頸苦撐 周宇鳴指出，成交量的大幅下滑讓部分業主開始轉換策略。自4月中旬開始，隨著一系列新政的出臺，成交量、帶看量等指標迅速下滑。同時，部分區域房價出現鬆動。在此情況下，不少實力房東不願降價賣房，考慮到短期內房源難以成交，遂將房源掛牌出租。 而從上海租賃成交情況來看，售轉租現象主要集中在投資者較多的高檔房屋。這一現象的出現充分說明了房貸新政對二手房市場的顯著影響，同時也顯示目前業主暫避風頭的心態。此外，近幾個月來租金水準緩慢上升，這也是房東樂於將房源售轉租的主要原因。 預期人民幣升值，資金伺機而動 周宇鳴分析，由買賣市場轉移到租賃市場的租客主要分為兩類。 其一是主動型租客。他們原有意購買房屋，但新政出臺後，他們認為短期內房價將有所下滑，不願在房價高位時貿然購買房屋，因此暫時選擇了觀望。這類租客中，以自住型剛性需求購房者居多，租金在2000元/月以下的產品較受他們喜愛。其二是被動型租客。一部分購房者已經將原有的唯一住房賣掉，但在房貸新政的制約下，因難以湊齊首付或者難以貸出房貸而被迫離開買賣市場，成為打房政策中受害的一群。 周宇鳴表示，由於看好人民幣將在今年升值，加上中國有外匯管制，除非經濟面產生變化，不然很難出現如報載出現大批資金流出，前進全球各地房市的情形，若投資外國房市，多因為實際需求支撐。周宇鳴也認為，中國房市因為剛性需求大，加上資金仍在中國境內，房地產仍長期看好。